Оформляем и учитываем аренду земли по ФСБУ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформляем и учитываем аренду земли по ФСБУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Права и обязательства сторон
У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:
- Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
- Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
- Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.
Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:
- Пользоваться землей только согласно ее назначению;
- Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
- Не допускается сдача земли в субаренду;
- Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
- Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
- Освободить участок после завершения действия договора.
Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.
В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.
При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.
В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.
Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.
Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.
В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
В договоре субаренды должна присутствовать следующая информация:
- полное наименование документа;
- место и дата оформления сделки;
- наименование каждой из сторон с указанием их личной информацией;
- перечень оснований для передачи территории в субаренду;
- предмет договора с подробным описанием технических характеристик имущества;
- порядок, в соответствии с которым должна вноситься арендная плата;
- обязанности и права каждой из сторон;
- ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае несоблюдения условий договора;
- срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение;
- заключительные положения с указанием точного количества экземпляров, а также порядок разрешения различных спорных ситуаций;
- подпись каждой из сторон.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Заключение договора субаренды земельного участка
Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.
Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.
Кто может брать землю в аренду?
В законе имеется информация и о том, кто имеет право составлять арендный договор.
Поэтому перед заключением сделки следует ознакомиться с основными правилами, которые касаются законности сделки:
- гражданин будет заниматься садовым хозяйством, огородничеством;
- строительство дачного дома, в договоре есть пункт о приватизации;
- открытие собственного дела, фермерства, выращивание овощей.
При заключении сделки следует указать цель, для реализации которой необходим участок.
Особым пунктом проходит перечень действий, которые физическое лицо будет применять в отношении участка. Каждый арендатор имеет право приватизировать используемый участок или прекратить аренду по соглашению обеих сторон. Муниципальные органы имеют право составить документ о переходе земли в собственное пользование того, кто арендует участок.
Быть арендатором может любой гражданин или юридическая организация, которая имеет возможность целесообразно использовать ресурсы земли. Законодательством предусмотрена дальнейшая приватизация территории по окончании действия соглашения.
Также следует знать строгие требования к арендаторам:
- ведение кадастрового учёта;
- отсутствуют какие-либо ограничения для использования земель;
- участок не имеет особой категории;
- нет арендного соглашения с другим субъектом.
Все аспекты, которые прописаны в договоре, должны соблюдаться, при нарушении какого-либо пункта муниципальные власти могут в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом возможен штраф.
Основные аспекты соглашения
Арендовать участок имеет право каждый гражданин, который укажет цель и будет её соблюдать.
Выделяют несколько этапов, которые могут применяться собственниками земли или арендаторами после завершения сделки:
- Пользование землёй третьим лицом может происходить только при уведомлении собственника территории и после письменного разрешения арендатора. Все манипуляции могут совершаться только во время срока, который указан договором.
- Совершить передачу участка в субаренду можно только при соглашении с муниципальными властями.
В законодательстве имеются и особенности заключаемой сделки, её специфика. Земельные участки могут иметь особую категорию или готовые постройки, что требует при заключении договора соблюдения особых нюансов.
Особенности могут заключаться в таких пунктах:
- Юридическое лицо может иметь на арендуемой земле постройку, которая принадлежит ему по праву владения. В таком случае происходит оплата за пользование объектом.
- Оформление арендного договора для возведения объекта недвижимости.
- Для упрощения налогового учёта, использования земли для дальнейшего строительства недвижимости плата за использование участка идёт отдельной графой и неполной суммой.
Для взятия земли в аренду под строительство в большинстве случаев выбирают аукцион, по результатам которого можно точно утвердить нового арендатора, сумму к оплате и сроки договора. Нюансы касаются только строительства недвижимости. Стоимость каждого участка зависит от местоположения объекта и целей, для которых он будет использован.
Налоговые обязательства
Пользование муниципальной землёй имеет свои особенности налоговых выплат и начислений. Налог, который начисляется, может не применяться при аренде участка.
Если земля сдана в аренду, то налог не оплачивается. Используя субаренду, субарендатор обязуется выплатить дополнительную сумму, которую насчитывает комиссия на общую стоимость объекта. Субарендатор получает право пользования землёй не от муниципального органа, а от второго лица.
Оплата налога – это обязанность каждого гражданина, который совершает юридическую сделку, все счета контролируются налоговой службой, поэтому манипуляции с землёй не могут пройти незамеченными. Не все сделки подлежат налогообложению, поэтому за детальной информацией можно обратиться в налоговые органы.
Рекомендуем ознакомиться:
Возможна сложность, когда землю арендует какая-либо организация. Такие предприниматели не платят налог, который начисляется региональными органами власти. Но, следуя закону, предприниматели обязуются следить за своевременностью налоговых выплат со стороны арендодателя.
При расчётах берётся во внимание аренда и налог.
Также арендатор имеет следующие обязанности перед муниципалитетом:
- предъявить счёт с пометкой «Без налога», зарегистрировать документ;
- заполнить декларацию, все разделы, где нужно заявить о проводимых операциях без налога.