Разные статусы участков: правовые последствия
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Приведем сравнительную таблицу для участков земли ИЖС и приусадебного ЛПХ.
| Показатель | ИЖС | ЛПХ |
| Что можно строить | Одноквартирные дома с общей этажностью не более трех без учета подвала и подсобные помещения | Одноквартирные дома с общей этажностью не более трех без учета подвала, подсобные помещения и помещения для хозяйственных нужд |
| Проектная документация | Необходим проект, составленный официальной организацией и заверенный местной администрацией | Нужен только примерный план будущей постройки |
| Срок постройки | Строительство необходимо начать в течение трех лет с момента получения участка | Срок начала строительства не ограничен |
| Что можно делать на участке, помимо возведения построек | Выращивать садовые и огородные культуры, заниматься цветоводством | Выращивать садовые и огородные культуры, заниматься цветоводством, растить скот и домашнюю птицу, держать пчел и другое |
| Место основного расположения | В городах ближе к центральной части | В деревнях, поселках, на окраинах городов |
Какая максимальная площадь участка под ЛПХ
Организовать ЛПХ можно на приусадебной земле или за чертой населенного пункта — на полевом участке. Размер земельного участка устанавливают органы местного самоуправления на основании норм, действующих в определенном субъекте РФ. На приусадебном участке можно возводить жилье и другие постройки. Правда в некоторых регионах есть ограничения на застройку жилыми домами — не более 10% площади. На полевых землях запрещено строить капитальные дома, но допускается установка теплиц, загонов, сараев и т. п.
Согласно ч.5 ст. 4 ФЗ о ЛПХ ограничена площадь ЛПХ — участок одного подсобного хозяйства не должен быть больше 0,5 га. Региональные власти имеют право увеличить размер участка в 5 раз (например, для Ленинградской области — это 0,99 га).
Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ
Я купил участок с построенным домом, но кое-что достраивал на нем самостоятельно: теплицы, баню, мастерскую. Чтобы избежать недоразумений с разрешением на строительство, пришлось подробно разбираться с законодательством, заодно узнал можно ли строить дом на землях ЛПХ. Коротко о самом главном.
Земельный участок под ЛПХ может относиться только к двум категориям:
- Земля под приусадебный участок в пределах населенного пункта. На приусадебном земельном участке можно выстроить жилой дом и любые другие строения (с соблюдением правил, одинаковых для всех – строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих, а также можно производить сельхозпродукцию (любую: сажать растения, разводить животных и птицу, поставить пасеку). В жилом доме, выстроенном на приусадебном земельном участке, можно зарегистрироваться по месту жительства, а также возможно получить имущественный налоговый вычет.
- Земля полевая для выращивания сельскохозяйственных культур. На полевом земельном участке можно только производить сельхозпродукцию и возводить для этого не капитальные строения (без фундамента). Жилой дом строить запрещено, а если он будет построен, его могут обязать снести. Естественно, о прописке в таком доме и речи не идёт.
Как получить разрешение на строительство для ЛПХ
Строительство на участках ЛПХ в населенных пунктах по закону ограничений не имеет, но запрос в местную администрацию все же следует сделать, так как бывают ограничения на местном уровне. Например в Калининградской области застраивать жилыми зданиями разрешено не более 10% приусадебного участка под ЛПХ, но на практике такое ограничение никто не соблюдает.
Строительство могут не разрешить, если участок, например, находится за границами населенного пункта или не примыкает к ним. Если же ограничений нет, то строить можно жилье и другие помещения, например, гараж, сарай, баню, теплицу, свинарник и т.д. При этом необходимо согласовать действия с градостроительным регламентам относительно данного участка.
Местные власти не вправе отказать в выдаче разрешения на строительство, если условия и порядок получения соответствуют закону. В Градостроительном кодексе приведен исчерпывающий перечень возможных оснований для отказа в строительстве, а также список документов для получения разрешения.
Условия выдачи наделов для ведения личного подсобного хозяйства
Для начала необходимо разобраться с условиями, которые должны быть соблюдены для получения земли.
Предоставление земельных участков личного подсобного хозяйства регулируется законодательными актами местных администраций.
Осуществляется это методом выделения территорий в собственность без составления соглашения об аренде или после окончания срока безоплатной аренды земли, где главным условием является тот факт, что земля использовалась арендатором по ее целевому назначению.
Получением земельных наделов могут воспользоваться семьи при определенных условиях, которые предусматривают:
- зарегистрированный законодательно брак супругов;
- отсутствие собственного жилья;
- отсутствие земельных наделов;
- регистрация и проживание в предоставляемом надел регионе;
- необходимость в улучшении условий проживания;
- наличие постоянного места работы или регистрации супругов центром занятости.
Комментарии к ст. 78 ЗК РФ
1. Пункт первый комментируемой статьи называет основные направления использования сельскохозяйственных земель и категории граждан и юридических лиц, которые используют данные земли в указанных целях. Однако, на наш взгляд, приводимый перечень субъектов прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не является исчерпывающим.
Прежде всего, что касается юридических лиц, то в абз. 3 указано, что земли сельскохозяйственного назначения используются «иными коммерческими организациями», в абз. 4 — «некоммерческими организациями, в том числе…», таким образом, имеются в виду все возможные виды юридических лиц. При этом данная статья не дает привязки к обязательной аграрной специализации организаций — т.е. приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности (например, подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные организации и т.д.). Единственное ограничение установлено на приобретение в собственность земельных участков из сельскохозяйственных земель юридическими лицами, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, — в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения они пользуются такими участками только на праве аренды.
Среди физических лиц в данной статье упомянуты только граждане. Однако и иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут использовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды, на что указывает ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Основные направления использования сельскохозяйственных земель гражданами также перечислены в комментируемой статье: ведение фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводство и огородничество.
Участниками отношений по поводу земель сельскохозяйственного назначения выступают кроме граждан и юридических лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Им могут принадлежать на праве собственности участки из земель сельскохозяйственного назначения, но в данной статье они не упоминаются, поскольку сами не используют такие земельные участки, а предоставляют для использования в сельскохозяйственных целях на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам. Особенности порядка предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В частности, п. 5 этой статьи определены субъекты предоставления земельных участков из таких земель в аренду без права выкупа.
2. Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» такое хозяйство представляет собой объединение граждан (однако оно может быть создано и одним гражданином), связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им. Также членами фермерского хозяйства определяется перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства; обычно одним из таких объектов является и земельный участок.
Как правило, имущество фермерского хозяйства, и земельный участок в том числе, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, но по соглашению между ними имущество хозяйства может находиться в общей долевой собственности членов фермерского хозяйства (в этом случае доли каждого также устанавливаются соглашением).
В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.
При выходе одного из членов фермерского хозяйства из состава хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае доли членов хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка, например о том, кому конкретно на какой местности будет выделен какой участок в счет его доли, спор рассматривается в суде.
Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.
В отличие от фермерского хозяйства личное подсобное хозяйство (ЛПХ), как его определяет Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Регистрации ЛПХ по Закону не требуется. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином — одним или совместно с членами его семьи, в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ.
ЛПХ отличаются от фермерских хозяйств прежде всего размерами используемого земельного участка. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве — в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у гражданина, ведущего ЛПХ, устанавливается законом субъекта РФ. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, то в соответствии с Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» он обязан либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями, в частности с уплатой соответствующих налогов.
Как получить землю под ЛПХ
Выдача земель под ЛПХ находится в компетенции органов местных административных органов. Для получения участка необходимо обратиться в администрацию конкретного района с заявлением, в котором необходимо указать цель получения земли.
Среди оснований для подачи такого заявления на получение участка можно выделить следующие:
- Семья, претендующая на участок – многодетная: в ней имеется трое и более детей;
- Один из членов семьи – человек с ограниченными возможностями;
- Семья малообеспеченная, имеет небольшие доходы и нуждается в материальной поддержке.
Основание, на которое ссылается заявитель, должно иметь документальное подтверждение.
При невозможности сослаться на вышеперечисленные основания, необходимо просто указать на свое желание заниматься развитием личного подсобного хозяйства, но участок будет предоставлен лишь после участия заявителя в торгах, естественно, если они будут решены в его пользу.
После победы в торгах получить участок можно:
- На правах аренды;
- При оплате полной стоимости – в собственность.
Регистрация участка ЛПХ не требуется, если он получен на правах аренды. При желании получить субсидию, необходимо в администрации сельского поселения поставить такой участок на учет.
В похозяйственную книгу специалист по земельным вопросам сельского поседения внесет соответствующие отметки. Основанием для их внесения является предоставленный паспорт и документ, подтверждающий право пользования данным участком.
Дополнительно допускается вносить следующие данные:
- Сведения о лицах, которые ведут личное подсобное хозяйство;
- Указать площади посадок;
- О количестве содержащегося крупного рогатого скота, птице и иных животных;
- Данные об используемой сельскохозяйственной технике, с указанием единиц транспорта.
Данная информация подлежит фиксации в момент регистрации земель ЛПХ, в дальнейшем она подлежит изменению и корректировке по мере необходимости. По истечении трехлетнего срока пользования землей она подлежит приватизации.
Что значит земли под ЛПХ
Законодатель не дает четкого определения понятию земли под личное подсобное хозяйство. В рамках общепринятых норм под участками по ЛПХ принято понимать земельные угодья, передаваемые для ведения личных подсобных хозяйств. Они передаются гражданам государством в лице муниципальных органов власти.
Как правило, такие угодья представляют в сельской местности. Жители получают их для разведения скота, овощных, полевых и садовых культур.
В наши дни варианты использования земель личного подсобного хозяйства существенно расширились в том плане, что в пределах их границ владельцы получили возможность возводить определенные категории строений, например, хозяйственного назначения или для хранения инструментов.
Несмотря на расширение возможностей, ряд ограничений сохранили свое присутствие:
- Допускается использование земельных угодий исключительно в личных целях. Под данной формулировкой понимается, что полученные от использования блага потребляются исключительно внутри семьи, что собственно, и позволяет существовать или экономить бюджет;
- Не допускается использование полученных благ – урожая, приплода скота в коммерческих целях. Последнее вытекает из того, что личное подсобное хозяйство освобождено от налоговых выплат, а значит, не требует передачи налоговой отчетности и ведения бухучета;
- Сам земельный участок оформляется в рамках установленной законодательно процедура, иметь отметку о его использование под ведение личного хозяйства;
- Еще одним ограничением при работах на участке при ведении хозяйства нельзя использовать труд наемных рабочих.
Требования к участкам
В соответствии с положениями Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», размер предоставляемого земельного участка определяется исходя из того, к какой конкретно категории относится такой участок.
Максимальный размер не может превышать пятидесяти соток, а минимальный – быть меньше пределов, установленных в конкретном регионе с учетом экономического положения каждого конкретного региона.
Также в зависимости от региона устанавливается и то, к какой именно категории должен принадлежать участок – только к землям населенных пунктов, только к землям сельхозназначения или и к тем, и к другим. Данный параметр устанавливается в конкретном субъекте федерации.
В некоторых случаях, если подобная норма принята на уровне регионального законодательства в каждом конкретном регионе, общая площадь участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, может быть увеличена до 250 соток, но только в том случае, если объемы имеющейся в распоряжении субъекта земли позволяют сделать такое увеличение без ущемления интересов потенциально нуждающихся в земле людей или семей.
В том случае, если потенциальный получатель земельного участка на безвозмездной основе обладает соответствующими документами, необходимо подготовить их. К этим документам относятся:
- удостоверение о присвоении звания Героя России или Героя Советского Союза;
- удостоверение о присвоении звания Героя Труда;
- справка о признании семьи многодетной (или соответствующее удостоверение).
Кроме того, понадобится подготовить также:
- перечень недвижимого имущества, в том числе признаваемого жилым, которое имеется в собственности или аренде (например, по договору социального найма) у заявителя;
- расширенная выписка из домовой книги с информацией о количестве совместно проживающих с заявителем лиц, в том числе недееспособных и несовершеннолетних, и количество квадратных метров, которое приходится на каждого из них;
- документы, удостоверяющие личность заявителя, а в случае, если действует его представитель – и на представителя.
Как построить дом на земельном участке под ЛПХ
От выбора земли зависит, сможет ли собственник возводить жилую недвижимость и вести хозяйственную деятельность. По закону, строить дом можно на землях населённых пунктов (ЗНП) и землях сельхозназначения, если они находятся в границах поселений. Вид разрешённого использования: ЛПХ, ведение садоводства и ИЖС.
Общие правила строительства и регистрации домов распространяются и на ЛПХ.
Перед началом строительства подают уведомление в специальной форме. Скачать бланк можно с сайта госуслуг или на сайте администрации. Уведомление включает информацию о том, кто строит дом, где и на каком участке, из каких материалов. Сведения должны убедить чиновников, что все требования закона, пожарных, санитарных, градостроительных норм соблюдены.
В ответ на уведомление власти присылают согласование или отказ в строительстве. Чтобы не оказаться в затруднительном положении, начинать работу до получения положительного ответа не стоит.
Когда согласие получено, то у застройщика есть 10 лет на строительство. Как и в случае с ИЖС, к дому предъявляются стандартные требования.
Строят дом не выше 3 этажей с соблюдением всех отступов от границ. Предназначается он для одной семьи без деления на квартиры.
Как только стройка закончена, в местную администрацию подают уведомление о завершении строительства.
Понадобится составить технический план на дом у кадастровых инженеров. После проверки документов регистрируют недвижимость в госкадастре и получают выписку ЕГРН.
Как использовать полевые земли
Если в кадастре значится, что участок является полевым, то его освоение ограничено рядом правил. На таких участках запрещено возводить капитальные строения, их допустимо использовать лишь в сельскохозяйственных целях. Полевые участки имеют свои подводные камни в эксплуатации.
Их допустимо использовать:
- для работы, нацеленной на изготовление сельскохозяйственной продукции;
- создания лесных насаждений;
- проведения научных исследований в области сельского хозяйства;
- рыболовства.
Большинство владельцев полевых земель останавливают свой выбор на сельском хозяйстве. На участке можно заниматься:
- Садоводством и огородничеством. Выращивание зелени, овощей и ягод для себя и продажи.
- Свиноводством. Оно поможет обеспечить себя и семью свежим мясом и заработать на его реализации.
- Разведением домашних птиц. Производство и продажа яиц и мяса птицы — прибыльное дело благодаря тому, что расходы окупаются в первый год.
- Пчеловодством. На рынке есть спрос на мед и продукты пчеловодства.
Что учесть при выборе ЛПХ
Выбор участка — задача, к которой следует подойти ответственно. При выборе стоит учесть:
- Площадь участка. Необходимо, чтобы она находилась в пределах нормы, установленной субъектом РФ.
- Наличие коммуникаций. Вблизи участка должны проходить все необходимые коммуникации. Это поможет избежать проблем и лишних финансовых затрат.
- Особенности местности. Для комфортного использования требуются удобные подъездные пути и подходящий рельеф. Например, участок, расположенный на крутом склоне, будет неудобен.
- Льготы. Органы местного самоуправления могут предложить землевладельцам специальные программы поддержки. Материальная помощь точно не будет лишней.
Процедура получения земель в аренду под ЛПХ регламентирована ЗК РФ и ФЗ от 7.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Данные законодательные акты дают разъяснение, зачем и кому может быть передана земля, которая принадлежит государству или муниципалитету, под ЛПХ.
Каждый дееспособный гражданин РФ, независимо от того, где он живет — в сельской местности или в городе, вправе воспользоваться правом ведения приватной деятельности на небольшом участке.
Продукцию, которая является результатом труда на арендованной земле, можно продавать, не боясь быть обвиненным в сокрытии доходов, не уплачивая налоги, но есть условия. Такая деятельность не считается предпринимательством, если:
- участвовать в работах могут исключительно члены семьи, поскольку использовать труд наемных работников запрещено;
- размер участка должен вместиться в рамки допустимого законодательством.
Как составить заявление
Итак, вам нужно написать заявление в местную администрацию соответствующего населенного пункта. Разберемся, какая информация должна быть в документе.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Личные данные арендатора (ФИО, паспортные данные). |
|
2 |
Для каких целей заявителю требуется земельный участок (тут написать: «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). |
|
3 |
Местоположение предполагаемой территории под аренду. |
|
4 |
Примерная площадь. |
|
5 |
Список участков, уже находящихся в собственности заявителя или арендуемых им. |
Что можно здесь делать?
Правила, касающиеся того, как можно использовать участки ЛПХ, определяются ст. 4 ФЗ №112 и зависят от их месторасположения. Приусадебный земельный надел можно применять как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для постройки жилого дома, а также хозяйственных строений.
Справка! Законом предъявляются требования к соблюдению градостроительных регламентов, а также строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических и других нормативов.
Таким образом, если участок ЛПХ расположен внутри населенного пункта, то он по назначению схож с ИЖС, поскольку на нем можно построить дом и зарегистрировать его. Кроме того, можно разводить сельскохозяйственных животных – скот и птицу. Такой вариант позволяет создать небольшое хозяйство и проживать на его территории.
Что касается полевого земельного участка, то он может использоваться исключительно для сельскохозяйственных нужд. Строительство дома, а также зданий и строений на нем запрещается. Постройки могут носить исключительно временный характер, иначе имеет место нецелевое использование земель, что грозит штрафными санкциями.