Хочу построить дом. С чего начать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу построить дом. С чего начать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).

Какие параметры дома важно определить при выборе проекта:

• планировка
• количество и площадь комнат
• количество санузлов
• конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, топочная, кладовая)
• форма крыши
• форма окон

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

• Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
• Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Строение, которое не является капитальным.
• Строения и сооружения вспомогательного использования.

Кто вправе выдать разрешение на строительство дома

Разрешение на строительство частного дома выдается местной администрацией. Обращаться нужно с учетом требований территориальности. То есть, в ту администрации, в ведении которой находится участок. Но также есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:

• Разрешение на строительство дома на участке ЛПХ, а также в целом на участках индивидуального строительства выдает администрация муниципалитета, в отделе, который ведает градостроительством.
• Документы для разрешения на строительство частного дома — отдел муниципальной власти, ведающий культурным наследием.
• Разрешение на строительство частного дома выдает Минприроды при условии, что на территории имеются недра.

Сколько стоит разрешение на строительство дома

Стоимость оформления разрешения зависит от суммы, которую назовет кадастровый инженер за составление плана. В среднем все обойдется в сумму от 15 до 50 тысяч рублей. На цену влияет и регион, на территории которого будет вестись строительство.

Перед оформлением разрешение нужно уточнить все подробности. Где брать разрешение на строительство дома, кто выдает разрешение на строительство частного дома, во сколько обойдется процедура и т.д. Оформить документы можно через администрацию, МФЦ или Госуслуги. Обязательный атрибут — план будущей постройки, который составляет кадастровый инженер с учетом всех особенностей — расположения, типа земли, наличия ограничений, площади.

Получить юридическую помощь по вопросам разрешения на строительство дома можно на нашем сайте.

Регистрация прав собственности на объекты ИЖС

Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.

Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:

• гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
• кадастровый паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:

• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.

Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:

• на объект ИЖС;
• на участок земли (при необходимости).

Прекращение разрешения на строительство частного дома

В соответствии с нормами законодательства, срок действия разрешений на строительство частного дома составляет 10 лет. В тоже время, при определенных обстоятельствах, оно может быть прекращено и ранее такого срока.

К таким обстоятельствам относятся:

1. отказ от прав владения землей;
2. прекращение прав собственности на участок земли в принудительном порядке;
3. расторжение договоров, являющихся основанием для наступления прав собственности на земельный надел;
4. прекращение прав использования недр, если без этого условия дальнейшее строительство не представляется возможным.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования

Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:

1. Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
2. Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
3. Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.

В 2022 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.

Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.

Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:

• минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
• сооружение не функционирует без головного объекта;
• конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
• обособленность вспомогательного объекта;
• наличие отдельного входа.

Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.

Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.

В частности:

1. Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
2. N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
3. Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.
   В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.

Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.

В каких случаях могут отказать в согласовании строительства?

По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого объекта допустимым параметрам в ряде случаев:

• Если земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования (природоохранные территории, прибрежные зоны, историко-культурные зоны);
• Если указанные в уведомлении параметры жилого дома превышают допустимые (например, высота жилого дома);
• Категория и вид разрешенного использования не предусматривает возможности размещения жилого дома;
• У лица, направившего уведомление отсутствуют права на земельный участок;
• Ошибки в заполнении формы заявления.

Список необходимых документов

После изменений в законодательстве в 2018 году получить разрешение на строительство дома стало проще. Говоря официальным языком, на участках ИЖС и СНТ для начала стройки нужно сделать уведомление местной администрации о планах возведения здания. Без официального ответного уведомления приступать к стройке нельзя.

Заявление на получение разрешения нужно подать в МФЦ или администрацию населенного пункта, где будет проходить строительство. Для подачи запроса в уведомлении указывают:

• данные о застройщике: ФИО, место проживания и паспортные данные;
• адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство;
• документы, подтверждающие право владения или пользования участком;
• данные о виде разрешенного использования земель;
• метраж здания, включая отступы от границ участка;
• подтверждение, что будущий дом будет неделимым (на квартиры);
• контактные данные заявителя для связи и направления ответа.

В дополнение потребуется предоставить копию удостоверения личности заявителя и документы о собственности на земельный участок. Если стройка планируется на территории исторического поселения, то нужно добавить описание внешнего вида строения.

Возможно дополнительное согласование разрешения, если земли расположены на особых территориях – вблизи аэродромов, атомных станций, гидротехнических сооружений и так далее. Полный перечень указан в п.5 ст. 51 ГК РФ. При рассмотрении уведомления административные органы укажут, если рядом есть такие объекты, и дадут соответствующие рекомендации.

Если планируемая постройка не попадает под условия уведомления и требует получения стандартного разрешения, пакет документов будет расширен. Дополнительно понадобятся:

• проект и экспертиза на него;
• градостроительный план участка (ГПЗУ);
• сведения инженерных изысканий – качестве и плотности грунта и залегании грунтовых вод;
• схема планировочной организации (СПОЗУ), на которых будет видно расположение дома относительно границ участка и соседних строений;
• выписка из правил землепользования и застройки (если участок попадает под действие градостроительных регламентов)

Проект дома и паспорт

Если разрешение на строительство нужно получить по полной схеме, а не по упрощенной, понадобится также и проект дома. Это чертеж здания с планом помещений, выполненный в соответствии со строительными и санитарными нормами. Его можно сделать самостоятельно, найти готовый в интернете или заказать в специальной строительной фирме. Если заказчик выбрал конкретного застройщика для возведения дома, проект часто делают в подарок. В среднем его стоимость начинается от 20 тысяч рублей.

Еще один документ – технический паспорт на дом. Он включает полную информацию о строении: описание, этажность, площадь, цель и год постройки. Также в нем отражают схему здания с указанием несущих конструкций, инженерных коммуникаций и проемов. Паспорт содержит экспликацию внутренних помещений дома, сведения о проведенных перепланировках и реконструкциях и данные об инвентаризационной стоимости объекта.

Он необходим при любых имущественных вопросах по дому. Для оформления следует обратиться в БТИ по месту жительства. Подать заявку можно лично или через «Госуслуги». В заявлении нужно указать цель подготовки паспорта и приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины (она составляет около 2 тысяч рублей). После подачи документов специалист БТИ приедет на осмотр дома, в результате которого и будет подготовлен паспорт. Срок оформления обычно не превышает двух недель.

Что будет, если построить без разрешения?

До вступления в силу изменений о введении уведомления вместо получения полного разрешения часто встречалась ситуация, когда дом возводился без согласования с соответствующими органами. После завершения строительства собственник участка готовил документы и подавал их на рассмотрение, чтобы узаконить здание. Действие так называемой «дачной амнистии» продлили Федеральным Законом от 02.08.2019 г. № 267-ФЗ. Теперь срок, в который можно признать строение официально постфактум, истекает 1 марта 2021 года.

Чтобы узаконить жилой дом по условиям «дачной амнистии» и получить разрешение на строительство, нужно подать на рассмотрение:

• документы на право владения участком;
• копии паспорта собственника земли;
• заявление;
• ГПЗУ;
• СПОЗУ.

Куда обращаться за получением разрешительной документации?

В зависимости от того, где расположен участок, на котором будет вестись строительство, на территории одного или нескольких муниципалитетов, за выдачей разрешений следует обращаться в различные административные органы.

Необходимо обратиться в следующие инстанции:

• Разрешение на строительство выдаётся муниципальным органом власти, если данный участок относится к территории одного муниципального района.
• Если земельный участок, на котором планируется возводить постройку, расположен на территории двух и более муниципальных районов или городских округов, то за разрешением необходимо обратиться в соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (например, в областной департамент или комитет по вопросам архитектуры и градостроительства).
• Если планируется масштабное строительство на земельном наделе, который находится на территории двух и более субъектов, то разрешение на такое строительство или реконструкцию выдаёт уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

Какие проблемы могут возникнуть?

Предполагалось, что нововведения несколько упростят процедуру официального оформления будущих построек. Однако многочисленные нюансы лишь внесли дополнительную путаницу. Многие не смогли разобраться с новым оформлением. Некоторые месяцами ждали уведомления, «заморозив» строительство на столь продолжительный срок.

Важные моменты, которые нельзя оставлять без внимания:

1. Проведите тщательный осмотр территории, убедитесь в том, что поблизости нет лесных насаждений, природных водоемов, промышленной зоны. Существует достаточно ограничений на строительство. Как правило, это касается санитарных зон рядом с заводами, свалками, кладбищами или аэропортами.
2. Изучите рельеф, особое внимание уделив расположению грунтовых вод и плотности грунта. Строительство дома на неподходящей почве обязательно обернется проблемами с фундаментом, через несколько лет стены начнут покрываться трещинами и крошиться. Высокий УГВ будет постоянно размывать основание, в итоге дом окажется сырым и непригодным для комфортного проживания. Избежать подобных «сюрпризов» можно путем проведения профессиональных инженерно-геологических изысканий. Специалисты проведут несколько тестов и выдадут заключение о целесообразности строительства на данном участке. Если местность категорически не подходит, то пытаться получить разрешение в архитектуре нет необходимости. Лучше подыскать другую площадку.
3. Пересчитайте сотки и определите границы участка. На большой территории строить коттедж гораздо удобнее, приятнее и надежнее. Да и шансов получить разрешение в этом случае больше. Пятнадцати соток достаточно для сооружения загородного дома среднего размера. А трех соток не хватит даже на домик под садовый инвентарь. Более того, без официально оформленного межевания могут возникнуть недопонимания с соседями.
4. Вносите в проект все прилегающие к дому строения. У вас уже есть дом, и вы хотите пристроить к нему веранду, гараж, баню или небольшую летнюю кухоньку? Любую подобную конструкцию необходимо согласовывать в архитектуре. Гораздо проще и удобнее планировать их сразу и просто отображать в проекте. Достройки и пристройки, выполняемые после сдачи объекта в эксплуатацию, требуют официального оформления. В противном случае выпишут штраф и обяжут снести незаконные конструкции. Можно попытаться узаконить самострой через суд, но это довольно долгий, дорогой и сложный процесс.

Похожие записи:

• Пособие на третьего ребенка в 2023 году
• Что нужно знать о наследстве и завещаниях, чтобы не потерять свою долю
• Ошибки в размещении документации в ЕИС