Расторжение договора найма специализированного жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора найма специализированного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Близкие родственники нанимателя, которые с ним проживают, изначально фиксируются в договоре о социальном найме, согласно которому получают такое же право на пользование ней и участие в приватизации, если она будет проводиться. Иными словами, зарегистрированные на постоянной основе и внесённые в договор граждане, обладают такими же правами, как и сам наниматель.

Переоформление договора социального найма — Юридическая консультация

Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).

Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.

В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.

((3352))

В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

((1530))

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.

Комментарий к Статье 101 ЖК РФ

1. Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (см. ч. 3 ст. 101 Кодекса).

2. Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Кодекса производится во внесудебном порядке. Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).

Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя. Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (см. ч. 2 ст. 83 Кодекса).

3. В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор. Если по поводу расторжения такого договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 Кодекса), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 101 Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 83 Кодекса, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению. См. также комментарий к ст. 83 Кодекса.

Переоформление договора социального найма после смерти нанимателя

Категории близких родственников нанимателя:

• Супруг или супруга;
• Биологические и усыновлённые дети;
• Родители и усыновители;
• Прочие родственники, находящиеся на иждивении.

Если изначально наниматель не имел семьи, проживающей вместе с ним в муниципальной квартире, или проживал там только с родителями и соседями, то в дальнейшем, для того чтобы прописать нового жильца, понадобиться получать согласие всех прописанных лиц на данную процедуру.

Какие потребуются документы

Чтобы переоформить договор социального найма на нового квартиросъёмщика после смерти предыдущего нанимателя, следует подать в муниципальный орган соответствующее заявление об этом. В нём указываются все сведения о зарегистрированных жильцах и основания для переоформления соглашения.

При переоформлении необходимо личное присутствие каждого жильца в муниципальном органе. Если кто-либо из них по уважительным причинам присутствовать не сможет, ему нужно в нотариальной конторе написать и заверить согласие на оформление нового договора на имя определённого человека, после чего передать соглашение остальным участникам.

Кроме заявления понадобится также:

• Личный паспорт каждого прописанного в квартире участника;
• Свидетельство, удостоверяющее смерть нанимателя;
• Предыдущий договор социального найма;
• Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• Справка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в помещении граждане.

Для оформления договора членам семьи умершего нужно лично подписать заявление о заключении ДСН. Стандартная форма предоставляется органом власти и содержит информацию о квартире и жильцах. Если прописанный в квартире человек не может лично подписать заявление, то он должен заверить у нотариуса соответствующее согласие.

Кроме заявления нужно документально подтвердить факты, необходимые для составления ДСН, и предоставить:

• паспорта и свидетельства о рождении зарегистрированных в квартире лиц;
• текущий договор социального найма;
• свидетельство из ЗАГСа, подтверждающее факт смерти нанимателя;
• соглашение о найме предыдущего нанимателя;
• справку из ЖЭКа об оплате задолженностей по коммунальным услугам;
• выписки из л/с и домовой книги.

Предлагаем ознакомиться Если открыл больничный можно его не закрывать

Для внесения изменений в л/с на квартиру договора следует предоставить в управляющую организацию. Если между членами семьи не было достигнуто согласие, то переоформление договора будет рассматриваться в судебном порядке. Без предоставления документов в прописке откажут на законных основаниях.

Иногда может потребоваться доверенность от представителя или разрешение от органов опеки и попечительства. Также необходимо предоставить:

• кадастровый паспорт;
• техническую документацию на квартиру;
• справку о количестве прописанных лиц.

После получения подтверждения гражданин сможет распоряжаться полученной жилплощадью. После заключения договора, указанные в заявлении жильцы будут иметь правомочия на приватизацию квартиры.

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.

Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.

Оформление прекращения договора найма

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Что означает расторжение договора о найме

При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

Где переоформить договор соц найма после смерти нанимателя

Соглашение с муниципалитетом

Правительственные постановления Российской Федерации утверждают унифицированную форму договора социального найма. В данном документе содержатся сведения с характеристиками предоставленной квартиры, данные о проживающих в неё гражданах, а также права и обязанности обеих сторон.

Если с течением времени и в связи с изменением обстоятельств становится необходимо внести в договор какие-либо изменения, то это можно сделать в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

• Квартиросъёмщикам муниципального жилья, проживающим в нём на основании отдельных договоров, предоставляется возможность оформить их общим документом.

Права жильцов в государственной квартире

Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.

Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.

Как наследуется жилье? Жильцы могут только пройти процедуру приватизации и стать собственниками жилья по праву приватизации, а не по праву наследования.

Что будет с квартирой после смерти квартиросъемщика? Неприватизированное жилье не теряет правовой статус и продолжает принадлежать муниципалитету. Все прописанные лица имеют право жить в квартире и пользоваться помещениями.

Среди них выбирается главный и ответственный за эксплуатацию и сохранность жилья. После его смерти аналогично выбирается другой жилец. Все они имеют право просить переоформить договора о соц. найме.

Наниматели обязаны:

• оплачивать аренду квартиры и потребленные коммунальные услуги;
• производить ремонтные работы и поддерживать эксплуатацию коммуникаций;
• пользоваться жильем только для проживания.

Если в этой квартире с прежним квартиросъемщиком никто из членов семьи не был зарегистрирован и не проживал, государственный орган вправе отдать недвижимость любому другому лицу, заключив с ним договор.

В договоре социального найма учитываются члены семьи нанимателя, они наделены такими же правомочиями. Кто имеет право:

• отец и мать;
• супруг (а);
• дети;
• иные члены семьи или иждивенцы.

Предлагаем ознакомиться Дарение права собственности на недвижимость и движимое имущество: переход имущественных прав от дарителя к одаряемому и его государственная регистрация в Росреестре

Если родители прописаны в неприватизированной квартире, то для вселения детей разрешение не требуется. Для регистрации иных родственников оно необходимо.

Если нарушается установленный норматив площади, то наймодатель может отказать. Пользование жилплощадью по договору социального найма ограничивает право распоряжаться недвижимостью.

Итак, права проживающих лиц в квартире:

1. После смерти нанимателя квартира так и остается за муниципальным жилищным фондом.
2. Наниматель не имеет право продавать, дарить или завещать жилой объект, так как право собственности принадлежит субъекту РФ.
3. Согласно со ст. 82 ЖК, любой дееспособный член семьи умершего нанимателя имеет право переоформить договор соц. найма на себя.
4. Если же с умершим наследователем никто не проживал, муниципалитет может предоставить жилье по договору социального найма лицам, имеющим на него право.

Кто не имеет права на рассматриваемое жилье

Претендовать на приватизацию муниципальной квартиры могут только граждане, которые имеют в ней постоянную регистрацию, и которые указаны в договоре социального найма.

Вписывают в договор только членов семьи ответственного нанимателя.

• недостоверность или отсутствие данных о заявителе;
• присутствие факта нарушения действующего законодательства (при наличии документов, подтверждающих незаконное переустройство и перепланировки помещения);
• заявление, составленное от руки, не поддается прочтению (если прочтению подлежат личные данные заявителя или его адрес, он информируется о причине отказа);
• в департамент жилищного хозяйства представлен неполный пакет документов.

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

• задерживали зарплату или пенсию;
• наниматель стоит на бирже по безработице;
• болезнь привела к тяжелому материальному положению;
• в семье есть инвалиды;
• семья многодетная.

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания, делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

• пенсионеры;
• близкие родственники работника, причиной смерти которого стало выполнение служебного задания;
• инвалиды, увечья которых связаны с их профессиональной деятельностью.

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ТРУДОВЫХ ОТНОШЕНИЙ КАК ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ

Прекращение трудовых отношений с работником, которому было предоставлено служебное жилье, само по себе не обеспечивает фактическое его освобождение.

Пункт 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2017 года N 2 (2017): прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим жилое помещение, служит лишь основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения, но не влечет за собой автоматического прекращения договора в момент увольнения сотрудника. Договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья.

Кроме того, поскольку действие договора найма служебного жилого помещения не прекращается автоматически в момент увольнения работника, то отсутствуют и основания для применения к отношениям по выселению из занимаемого служебного жилого помещения срока исковой давности, исчисляемого с даты увольнения работника.

Определение N 56-КГ16-8 Верховного Суда Российской Федерации:

разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о выселении, суд первой инстанции по заявлению ответчика применил к спорным правоотношениям срок исковой давности. При этом суд исходил из того, что трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о выселении ответчиков из служебного жилого помещения исчисляется со дня увольнения ответчика и на момент обращения с требованием в суд с заявлением является пропущенным. С этим выводом согласился и суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, указала на ошибочность данных выводов в силу следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

По смыслу приведенных выше норм права прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим жилое помещение, служит лишь основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения, но не влечет за собой автоматического прекращения договора в момент увольнения сотрудника. Договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья.

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи

Жилые помещения специализированного жилищного фонда в отличие от других видов жилых помещений предоставляются определенной категории граждан и на определенных условиях. Поэтому основания для прекращения жилищных правоотношений, возникающих по поводу пользования этими жилыми помещениями, имеют свою особенность.

В то же время условия выселения частично совпадают с некоторыми условиями выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, но при этом предусмотрены особенности для некоторых граждан.

Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится:

• при прекращении или добровольном расторжении договора найма специализированного жилого помещения, занимаемого поданным договорам (п. 1, 2 ст. 101, п. 1 ст. 103 ЖК РФ). Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
• переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения) (п. 2 ст. 102 ЖК РФ);
• расторжении в судебном порядке по требованию наймодателя договора найма специализированного жилого помещения при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, в частности в следующих случаях (п. 4 ст. 83, п. 3 ст. 101 ЖК РФ);
• выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (договор найма специализированного жилого помещения считается в данном случае расторгнутым со дня выезда) (п. 3 ст. 83, п. Зет. 101 ЖК РФ);
• признании недействительными решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Также жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда прекращается по основаниям, предусмотренным отдельными федеральными законами. Так, член Совета Федерации и депутат Государственной Думы обязаны освободить занимаемой ими служебное жилое помещение не позднее одного месяца со дня прекращения соответствующих полномочий. В случае неосвобождения служебного жилого помещения они подлежат выселению в порядке, установленном жилищным законодательством.

В статье 8 Федерального закона о беженцах установлено, что лицо, признанное беженцем, и члены его семьи утрачивают право на пользование жилым помещением из фонда жилья для временного поселения в случае приобретения, получения, найма другого жилья. Данная редакция рассматриваемой нормы закона прямо не предписывает выселение или освобождение жилого помещения указанной категорией лиц, но, учитывая, что имеется в виду жилое помещение специализированного жилищного фонда, то эту норму следует понимать с учетом предписания ст. 103 ЖК РФ, которая является общей нормой, установленной для всего жилого фонда данного вида и предусматривающей такие последствия прекращения жилищных отношений, как освобождение и выселение из жилых помещений специализированного жилищного фонда.

В связи с этим необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения по истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений не могут быть выселены наниматели и члены их семей, попадающие под определенный перечень.

Права жильцов в государственной квартире

Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.

Наниматель не считается полноправным собственником муниципального жилья, он может только проживать в ней. Квартиросъемщики не имеют право продавать, дарить и завещать такое жилье, так как недвижимость закреплена за государством.

Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.

Как наследуется жилье? Жильцы могут только пройти процедуру приватизации и стать собственниками жилья по праву приватизации, а не по праву наследования.

Что будет с квартирой после смерти квартиросъемщика? Неприватизированное жилье не теряет правовой статус и продолжает принадлежать муниципалитету. Все прописанные лица имеют право жить в квартире и пользоваться помещениями.

Среди них выбирается главный и ответственный за эксплуатацию и сохранность жилья. После его смерти аналогично выбирается другой жилец. Все они имеют право просить переоформить договора о соц. найме.

Наниматели обязаны:

• оплачивать аренду квартиры и потребленные коммунальные услуги;
• производить ремонтные работы и поддерживать эксплуатацию коммуникаций;
• пользоваться жильем только для проживания.

Если в этой квартире с прежним квартиросъемщиком никто из членов семьи не был зарегистрирован и не проживал, государственный орган вправе отдать недвижимость любому другому лицу, заключив с ним договор.

В договоре социального найма учитываются члены семьи нанимателя, они наделены такими же правомочиями. Кто имеет право:

• отец и мать;
• супруг (а);
• дети;
• иные члены семьи или иждивенцы.

Новые домочадцы (супруг, дети) прописываются в муниципальную квартиру с письменного согласия родственников, которые внесены в договор и проживают с нанимателем.

Если родители прописаны в неприватизированной квартире, то для вселения детей разрешение не требуется. Для регистрации иных родственников оно необходимо.

Если нарушается установленный норматив площади, то наймодатель может отказать. Пользование жилплощадью по договору социального найма ограничивает право распоряжаться недвижимостью.

Итак, права проживающих лиц в квартире:

1. После смерти нанимателя квартира так и остается за муниципальным жилищным фондом.
2. Наниматель не имеет право продавать, дарить или завещать жилой объект, так как право собственности принадлежит субъекту РФ.
3. Согласно со ст. 82 ЖК, любой дееспособный член семьи умершего нанимателя имеет право переоформить договор соц. найма на себя.
4. Если же с умершим наследователем никто не проживал, муниципалитет может предоставить жилье по договору социального найма лицам, имеющим на него право.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения Ксения Буслаева:

В вопросе не указан ключевой параметр, определяющий дальнейшую судьбу сожителей ответственного квартиросъемщика в случае его смерти: зарегистрированы ли Вы в этой квартире? Если да, то право найма перейдет к Вам, можно сказать, автоматически. Потребуется только подать заявление в органы местной власти о смене квартиросъемщика с согласия всех его сожителей.

Если же Вы не прописаны с бывшей супругой, возможны разные сценарии. Справедливости ради, до муниципалитетов часто годами не доходят известия о смерти квартиросъемщика, если кто-либо продолжает оплачивать счета на ЖКУ, в которых числится фамилия умершего. Родственники, зарегистрированные или нет, подолгу живут в этой квартире – правда, формально это незаконно, и доказать свое право находиться здесь в случае визита участкового не удастся. Но существует судебная практика признания права оформления договора соцнайма на квартиру на основании длительных и регулярных материальных вложений в нее. Таковыми могут быть признаны оплаченные Вами коммунальные услуги. В Вашу пользу также говорит принадлежность к льготной категории населения. Необходимые доказательства (оплаченные квитанции, документы, подтверждающие льготы и родство с умершим квартиросъемщиком) нужно собрать и направить в суд.

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Кому и на каких основаниях предоставляется жилье?

Основания для предоставления специализированных помещений зависят от статуса нанимателя и причин обращения.

Самой большой частью СЖФ являются общежития. Места в них выделяются по факту работы и службы в государственных структурах, учебы в учреждениях образования. Кроме этого помещение в общежитии может быть выделено:

• потерявшим память;
• молодым семьям;
• иногородним учебным экскурсиям;
• беженцам и аналогичным категориям лиц.

Ещё одной составной частью СЖФ являются маневренный фонд, социальные и временные помещения.

Они предоставляются лицам, которые оказались в трудных жизненных обстоятельствах:

• вынужденные переселенцы, например, пострадавшие от природных катаклизмов или военных действий;
• беженцы, совершившие побег из страны по причине военного переворота в ней.

Такой перечень исчерпывающим не является. Во внимание принимаются и другие тяжелые жизненные обстоятельства, в том числе и личного характера.

К СЖФ относятся и служебные помещения. Они выделяются лицам, которые проходят особую службу в государственных структурах:

• ФСБ.
• МВД.
• МЧС.
• Прокуратура.

Необходимость выделения жилья должна быть подтверждена документально. Окончательное решение принимается руководителем государственного органа, в чьей собственности помещение находится. Основанием для выделения жилья будет распоряжение руководителя. После его утверждения стороны заключают договор.

Не допускается вселение без предоставления другого жилья следующих категорий лиц:

Членов семьи	которые проходят военную службу или службу в правоохранительных органах и погибших при исполнении своих служебных обязанностей;
Семьи	скончавшегося работника, которому до кончины было предоставлено помещение в общежитии.
Инвалидов	Если их состояние здоровья вызвано виновными действиями их руководителей, в результате профессионального заболевания, полученного на работе (первая или вторая группа инвалидности).
Пенсионеров	вышедших на пенсию во время проживания в специализированном помещении.

Похожие записи:

• Трудовые споры: когда увольнение за прогул признают незаконным
• Как оформить прописку через МФЦ быстро и просто: пошаговая инструкция
• Полис ОМС для иностранных граждан, беженцев и лиц без гражданства