Договор купли-продажи квартиры в Украине в 2021 году: что нужно знать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры в Украине в 2021 году: что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.

Купля-продажа квартиры: стоимость оформления

Поэтому лучше обо всем договориться еще тогда, когда будете обсуждать стоимость квартиры и основные моменты по проведению сделки.

В законодательстве Украины четко не указывается, кто должен платить госпошлину или взнос в пенсионный фонд. Если это так, то все расходы можно разделить пополам между продавцом и покупателем или, например, все налоги будет оплачивать покупатель.

Есть также и обязательные налоги для продавца. Вам придется оплатить 5% от стоимости квартиры налога на доход от продажи квартиры, а также 1,5% военного сбора. Однако, есть и исключения.

Налог на доходы физических лиц не оплачиваются, если квартира находилась в вашей собственности более 3 лет или если вы получили право собственности по наследству.

Выписка из домовой книги

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

Які документи повинні бути у продавця

Конкретний пакет документів залежить від життєвої і сімейної ситуації: кількість власників, прописані неповнолітні діти та інше. Основні обов’язкові папери, оригінали яких відразу потрібно мати на руках, – це документ, що підтверджує право власності, технічний паспорт і висновок експерта-оцінювача. Важливо, щоб всі вони були чинними.

Розширений орієнтовний список необхідних продавцю паперів виглядає так:

• правовстановлюючі документи;
• техпаспорт;
• виписка з Державного реєстру майнових прав на нерухомість;
• інформаційна виписка БТІ;
• висновок про проведену оцінку квартири;
• довідка про кількість зареєстрованих в квартирі осіб;
• паспорта продавця та інших власників;
• ідентифікаційні коди (крім випадків, коли громадяни відмовилися від ІПН з релігійних міркувань, що підтверджується позначкою в паспорті);
• дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі прописана дитина/діти);
• документи про сімейний стан: про шлюб, розлучення або смерті чоловіка.

Кратко по теме оформления купли-продажи квартиры

Статья актуальна на 2023 год

Так же как и в предыдущие годы, оформление купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует: ответственного подхода к правильному поиску потенциального покупателя или же подходящего объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, выбору нотариуса.

Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. у физического лица.

Данную статью мы посвятили, как оформить куплю-продажу квартиры на вторичном рынке.

В частности мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2020 году, отметим самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснёмся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.

Стандартный пакет документов при продаже квартиры

В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:

1. правоустанавливающий документ на квартиру;
2. технический паспорт;
3. справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
4. оценку квартиры;

С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.

Для сложных случаев продажи может понадобиться:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие второго из супругов на продажу;
• документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
• согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).

Перепродажа недвижимости в Украине иностранцем

Процедура перепродажи недвижимости предусматривает определенную подготовительную работу:

• подготовить документы о праве собственности на квартиру;

• получить техпаспорт из БТИ (техпаспорт на квартиру);

• получить справку о количестве зарегистрированных лиц в квартире, выдается в ЖЕКе или ОСББ;

• получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

• провести оценку недвижимости;

• подготовить личные документы — обычно это перевод паспорта, заверенный нотариусом, ИНН, который к этому времени уже обычно есть у нерезидента (оформляется при покупке квартиры), а также другие документы, например, согласие супруги/а на продажу квартиры;

• свидетельство о браке (при наличии факта брака).

Сделать копии и переводы документов с нотариальным заверением — дело нескольких часов. Оценка недвижимости также делается достаточно быстро, через специальный сервис. Проблемным моментом может стать получение техпаспорта на квартиру в том случае, если за период владения недвижимостью он был утерян, или в квартире/доме/офисе проводились перепланировки.

В такой ситуации юрист проверит актуальность имеющихся у вас документов, и поможет организовать получение недостающих.

Как только документы будут готовы, а покупатель найден, можно будет приступать к заключению договора. На этом этапе нужно будет позаботиться о:

• проверке надежности контрагента (покупателя);

• открытии счета в украинском банке;

• грамотном составлении договора о продаже квартиры;

• верности оформления сделки у нотариуса.

Если вы хотите быть уверены, что сделка по продаже квартиры пройдет в рамках закона, и не повлечет за собой проблем, придерживайтесь основных правил:

• расчет за сделки с недвижимостью в Украине производится исключительно в гривне — национальной валюте, но при желании, в договоре вы можете прописать эквивалент суммы в иностранной валюте;

• расчет за сделки с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковский перевод — для этого требуется наличие расчетного счета в украинском банке;

Примечание: открыть счет в банке для иностранца — это быстро и просто. Наши юристы организовывают этот процесс и сопровождают иностранца в банке, если к моменту сделки счета у него нет.

• проверять нужно не только контрагента, но и нотариуса, у которого вы собираетесь заключить сделку — в нашей практике был случай, когда мы настаивали на замене нотариуса, поскольку после проверки оказалось, что он имел “уголовное прошлое”;

Примечание: для надежности и безопасности процедуры, мы самостоятельно организовываем встречи с нашими проверенными нотариусами-партнерами.

• если продавец или покупатель недвижимости состоит в браке, для заключения сделки потребуется письменное, заверенное нотариусом согласие жены/мужа;

• при визите к нотариусу, если вы недостаточно свободно владеете украинским языком, понадобится присутствие сертифицированного переводчика, иначе нотариус не будет иметь права провести сделку;

• при заключении договора важно убедиться об отсутствии двойного налогообложения в случае Клиента;

• при составлении договора на продажу квартиры стоит уделить внимание вопросу уплаты государственной пошлины (часто она делится между сторонами пополам), а также выбору права страны, которым стороны будут пользоваться при возникновении спорных ситуаций.

Какой налог надо будет уплатить иностранцу при продаже квартиры в Украине?

Если соблюдены два правила:

• с момента покупки квартиры прошло более 3-х лет;

и

• продажа недвижимости осуществляется впервые в текущем календарном году.

Нерезидент освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости.

Во всех других случаях, нужно будет уплатить:

• 18% НДФЛ;

• 1,5% военного сбора.

Какие еще нюансы купли-продажи квартиры следует учесть?

Перед тем как продавать квартиру, владельцу стоит проверить с помощью нотариуса, присутствует ли его жилье в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В этом реестре содержится информация о владельцах жилья, имеющихся отягощениях, арестах недвижимости, действующей ипотеке и залоге.

Если данные о квартире отсутствуют в Госреесте, их нужно внести как можно скорее. На эту процедуру, как правило, уходит 2–3 недели. Начиная с 2013 года Госреестр вещных прав заменяет базу БТИ. На данный момент право доступа к реестру имеют регистраторы БТИ, а также государственные и частные нотариусы.

Основной договор следует подписывать только после того, как деньги за квартиру в полном объеме будут перечислены на счет продавца.

Налог на продажу жилья относится к частным случаям налога на доходы физлиц. Его размер может составлять 0% или 5%. НДФЛ при продаже квартиры не взимается при следующих условия:

• лицо владеет квартирой более трех лет;
• жилье было получено нынешним владельцем по наследству;
• владелец жилья продает недвижимость впервые в отчетном году.

«Все продается. Главное – адекватная цена»

Риелтор отмечает, что адекватная цена – залог успеха продажи. Кстати, услуги посредников, помогающих продавать квартиры, доходят до $1000.

В большинстве случаев при совершении сделки платят наличными. Предпочитают рассчитываться долларами или рублями – в зависимости от пожеланий продавца.

«В гривне еще никто не рассчитывался», – вспоминает агентка.

Желание нового обладателя дома или квартиры вывести недвижимость в украинское правовое поле будет стоить еще дороже. На подконтрольной Украине территории «республиканские» сделки купли-продажи ничтожны (нелегитимны). И чтобы окончательно оформить имущество на себя, покупателю нужно искать на подконтрольной территории украинского риелтора, просить уже бывшего владельца квартиры или дома писать генеральную доверенность, и уже через суд восстанавливать документы как утраченные. Это, по признанию агента, крайне хлопотное занятие, которое новый владелец квартиры оплачивает полностью сам. Это может занять еще 2-3 месяца.

«99% делают, здесь, в Луганске», – рассказывает собеседница.

Сложно сказать, на что рассчитывают покупатели квартир, проводящие сделку только по «законам» ЛНР. Вопрос о том, чтобы Украина признала такие документы, пока даже не обсуждается.

Возможные трудности при оформлении договора купли-продажи квартиры

Зачастую они имеют непосредственную связь с вопросами установления изначального собственника объекта недвижимости. Это значит, что для совершения продажи, продавцом должен выступать единоличный владелец недвижимости, либо же уполномоченный представитель группы лиц. Для этого и приходится привлекать к процессу нотариуса, так в его компетенцию входит проверка лиц, указанных как владельцы. Если этим нюансом пренебречь, то в конечном итоге можно столкнуться с ситуацией, когда один из законных владельцев начнет процедуру оспаривания факта продажи, а подобного развития событий следует избегать. Одним из способов обезопасится от подобных ситуаций станет обязательно приложение письменных согласий каждого из существующих владельцев.

Отдельно отметим необходимость детального изучения всей технической документации, которая сопутствует объекту недвижимости, в данном случае квартире. В первую очередь это необходимо для того, чтобы с точностью установить, не производилась ли незаконная, а именно не прошедшая регистрацию, перепланировка жилищной площади. Также это позволит с точностью установить текущие техническое состояние объекта, что неизбежно сможет повлиять на его фактическую стоимость. Это необходимо сделать потому что декларируемая продавцом информация может значительно отличаться от реального положения дел. Поэтому, чтобы не попасть в затруднительное положение, приобретя недвижимость в плохом техническом состоянии, нужно обязательно проверять подобные документы, потратив на это столько времени, сколько нужно. Помните, что в подобных вопросах не бывает мелочей.

Нужно уточнить, что нотариус ставит свою подпись под документом не только в случае его правильного составления, но когда он полностью удостоверился в том, что все участники сделки находятся на момент ее заключения полностью в здравом уме и твердой памяти, а также не находятся под физическим, моральным, либо же психологическим давлением. Если у него появляются сомнения на этот счет, то он оставляет за собой право признать договор недействительным, полностью аннулировав его. Такая возможность предоставляется ему действующими законодательными нормами, дабы избавиться от ситуаций, когда договоры оспариваются сторонами в связи с несостоятельностью подписантов.

Как совершается сделка по покупке квартиры в 2021 году

При условии, что квартира приобреталась в общую совместную собственность супругов, требуется обязательная согласие супруги/супруга на продажу такой квартиры.

Законодательство четко определяет, что в случае приватизации имущество является личной частной собственностью одного из супругов. Однако, даже здесь есть нюансы. Если владелец продает, например, двухкомнатную приватизированную квартиру, общей площадью 56 кв.м., то придирчивый юрист будет требовать получить согласие второго из супругов, и будет прав. Поскольку Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» бесплатная приватизация квартиры независимо от размера ее общей площади касается только однокомнатной квартиры.

Если покупатель в браке, то согласие второго из супругов также требуется (или брачный договор).

И последнее, но не менее важным моментом при заключении договора купли-продажи недвижимости, является порядок расчетов за квартиру. Стоит заранее согласовать порядок проведения расчетов — до подписания договора или после.

• Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
• Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?

1. Необходимость выписаться из квартиры вам и другим прописанным в ней лицам, особенно это касается малолетних детей. Данному вопросу у нас посвящены отдельные статьи: «Как выписать из квартиры без согласия человека» и «Как выписать ребёнка».
2. Если купля-продажа происходит не третьим лицам, а кому-то из родственников и вопрос о выписке малолетнего ребёнка не стоит, но малолетний ребёнок всё-таки прописан в квартире, вам понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора.
3. Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире была перепланировка, которая не отображена в старых документах).
4. Наличие ареста на квартире. Его отсутствие или наличие особенно важно проверить покупателю, о чем мы поговорим ниже.
5. Получение согласия второго из супругов на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, вам может понадобится нотариальное согласие от второго из супругов на её продажу. Исключение составляет недвижимость, которая не является совместной собственностью супругов. Об этом мы подробно писали в статье «Как происходит раздел имущества при разводе».
6. Проблемы с задолженностями по оплате за ЖКХ. Такую задолженность необходимо погасить. При отсутствии денежных средств, этот вопрос можно решить путём заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получения задатка от покупателя, за счёт которого продавец сможет погасить задолженность.

• паспорт
• справка о количестве человек в семье
• одобрение супруга (если продавец в браке)
• одобрение всех собственников жилья (если их несколько)
• свидетельства на детей (при наличии)
• договоренность с органами опеки и попечительства (когда владельцем является несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин)
• выписка из ЕГРП
• договор купли-продажи
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость
• нотариальная доверенность на имя представителя, если собственник лично не может присутствовать
• информационная справка БТИ;
• справка о наличии зарегистрированных в квартире лиц или выписку из реестра территориальной общины;
• выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• документы о семейном положении.
• список может быть дополнен. Поэтому рекомендуем предварительно уточнить его в МФЦ или Госреестре

О количестве прописанных на жилплощади людей и отсутствии долгов по коммунальным услугам указано в выдержке из лицевого счета. Ее надо брать в ЖКХ или запросить в ближайшем отделении многофункционального центра. Более полную выписку из домовой книги получают в паспортном отделе по адресу нахождения продаваемого объекта. Она действительна всего месяц с даты выдачи.

Похожие записи:

• Отчетность ИП на УСН в 2022 году: что и когда сдавать
• Об административных правонарушениях
• Бывший муж угрожает, что делать