Как продать или купить недостроенный дом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать или купить недостроенный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Сроки регистрации права собственности
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Первое, с чего следует начать, чтобы правильно зарегистрировать в собственность дом, находящийся на приватизированном либо арендованном земельном участке, необходимо поставить его на кадастровый учёт. В результате данной процедуры собственник и план.
Подать заявление для регистрации жилого дома на земельном участке можно в местное отделение Росреестра, Многофункциональный центр или Бюро технической инвентаризации. Ответственные специалисты к Вам, чтобы лично осмотреть строение, произвести необходимые замеры и описи. После этого они выдадут готовые документы владельцу. Срок их оформления документации составляет около двух недель после проведения экспертизы.
Далее владелец обращается в архитектурное бюро по месту нахождения частного дома и подаёт запрос на присвоение адреса. К этому моменту все документы, которые выдаёт Бюро технической инвентаризации, должны быть на руках заявителя. Срок рассмотрения и подготовки необходимых бумаг займёт около месяца.
Регистрация незавершенного строительства
Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.
Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.
Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:
- описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
- разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
- документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
- техпаспорт из БТИ;
- смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
- кадастровый план земельной территории;
- документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
- документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
- квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
- заявление о намерении зарегистрировать объект.
Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.
Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.
После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.
Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:
- По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
- Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
- У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
- Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.
Передача незавершенного строительства
Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.
Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.
Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.
Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.
Как оформить недострой после окончания строительства?
Бывает, что денег на достройку дома нет, или по каким-то другим причинам строительство останавливается. Можно ли зарегистрировать право собственности на такое недостроенный дом или? Объекты незавершенного строительства являются такими же объектами недвижимости, как и полностью построенные дома.
Право собственности на «недострой» регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если такое разрешение требуется.
Бывают также ситуации, когда право собственности на объект незавершенного строительства оформлено, а потом дом все-таки достраивается.
После этого алгоритм действий должен быть следующий:
1. Получаем разрешение на строительство, если оно требуется.
2. Если разрешения не было или уже утратило свою силу, вызываем техников БТИ для внесения изменений в инвентаризационное дело;
3. Приглашаем кадастрового инженера для составления технического плана;
4. Полученный технический паспорт БТИ подаем в кадастровую палату для внесения изменений в кадастровое дело и получения нового кадастрового паспорта;
5. Все полученные документы (разрешение на строительство, новый кадастровый паспорт + документы, подтверждающие право собственности на землю) сдаем в органы Росреестра на перерегистрацию прав. На выходе получается выписка из ЕГРП с новыми данными объекта.
Плюс придется заплатить госпошлину за переоформление права на жилой дом в размере 2 тысяч рублей.
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома
Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.
Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.
Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.
Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.
Состав пакета документов для узаконивания постройки
Для того чтобы обратиться в качестве соискателя на собственника объекта, необходимо подготовить следующее:
- Для заявителя – документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- Для представителя – доверенность, оформленная в нотариальной конторе. С четко указанными полномочиями;
- Квитанция или иной документ, подтверждающий оплату государственных услуг. Сумма пошлины может уточняться в соответствии с изменениями в законодательстве. Для физических лиц не менее 2000 рублей, для обществ – 22000 рублей;
- Документация с описанием технических параметров дома, кадастровый план строения, находящегося на территории частного земельного участка;
- Отработанная декларация на недвижимое имущество;
- Собственно, заявление с описью приложенных документов. Бланк можно подготовить заранее или воспользоваться формой Росреестра.
Формирование техплана ОНС
Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.
Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.
Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.
Ключевыми особенностями работы над планом являются:
- включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
- определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
- кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
- работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.
Как выбрать недострой?
Для обеих сторон сделки основная выгода – экономическая. Девелоперам не приходится тратить деньги на дизайнерские услуги, поскольку они сдают коттедж на этапе внутренней отделки. Выгоду преследуют и покупатели: они покупают дом дешевле, а затем отделывают его своими руками. При покупке недостроенного здания можно сэкономить до 20%, и нередко такое предложение заинтересовывает:
-
покупателей, у которых в голове есть четкое представление о том, как должен выглядеть дом их мечты изнутри. Они не хотят тратить время, деньги и силы на возведение фундамента, только на внутреннюю планировку;
-
строителей, которые не могут возводить фундамент. При этом они умеют отделывать дом изнутри и знают, как подводить коммуникации.
Покупая недостроенный коттедж, всегда нужно помнить о рисках:
-
причина продажи недостройки далеко не всегда кроется в нехватке денег. Иногда покупатели продают постройки, которые не подлежат дальнейшему строительству. Нарвавшись на такой «сюрприз» покупатель должен быть готов к тому, что дом придется сносить;
-
нередко при строительстве мастера допускают грубые ошибки, приводящие к демонтажу всей конструкции. Иногда ошибки исправляют, а порой выставляют коттедж на продажу с пометкой «не достроен»;
-
не все ЗУ подходят для возведения частных домов, но недобросовестные владельцы могут об этом «забыть». Если покупатель столкнулся с обозначенной ситуацией, скорее всего он будет вынужден перепродавать ЗУ. Вероятность согласования постройки с администрацией минимальна.
Если не разобраться и купить недостроенную недвижимость «просто так», можно не только не сэкономить, но и в разы переплатить: бригада строителей, материалы, бумажные трудности. Поэтому перед покупкой коттеджа следует нанять опытного специалиста и изучить все имеющиеся документы.
Если есть сомнения, и покупатели никак не могут определиться, покупать дом или нет, стоит обратить внимание на следующие условия:
-
можно попробовать попросить бывшего владельца дома показать смету, в которой обозначены все затраты. Так можно понять, не завысил ли продавец цену коттеджа;
-
цена – не основной, но важный критерий. Слишком дорогая недостройка – вариант не выгодный. Но и здание, стоящее на 30% дешевле аналогов, доверия не внушает;
-
недостроенный дом следует приобретать только в том случае, если его покупка и затраты на восстановление не превысят стоимости готового коттеджа;
-
перед покупкой покупатель должен проверить все документы на недостройку (их количество разнится в зависимости от того, на каком этапе находится строительство здания). Один из важнейших документов – подтверждение того, что продавец является единственным собственником дома;
-
из-за долгого нахождения под открытым небом (нет крыши/окон) строительные материалы и уже готовые конструкции не испортились.
Если условия выполнены, вероятность нарваться на халтуру сводится к нулю. Перед покупкой важно рассчитать траты, учитывая, что помимо серьезных работ придется что-то подкрасить, где-то подшлифовать, чем-то обработать.
Подводом для волнения и отказа от покупки может стать:
-
затопленный подвал;
-
трещины на стенах или фундаменте;
-
некачественные деревянные конструкции, которые либо испортили насекомые, либо сгнили;
-
подозрение на не ликвидность – дом не могут продать в течение двух и более лет;
-
просевшая кровля или балки;
-
коробка, которая на протяжении многих месяцев или лет стояла под открытым небом даже без временной крыши;
-
плесень и грибок на стенах.
Можно ли оформить незавершённое строительство?
Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.
Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.
Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:
Советуем ознакомиться:
- ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
- ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
- ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
- ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?
- Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
- Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.
Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.
В каких случаях нужно регистрировать право собственности на дом?
Если вы недавно построили дом или же получили его по договору
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома
Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.
Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.
Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.