Что такое жилищно-строительные кооперативы?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилищно-строительные кооперативы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.
Алексей:
Покупал квартиру в новом доме с помощью жилищного кооператива. Пай оплатил, дом уже построен, в настоящее время идут отделочные работы. Для меня это очень выгодный вариант, так как из-за невозможности официально подтвердить свой доход банки в оформлении ипотеки отказали. Да и требования у них стали намного серьезнее.
Людмила:
Приобретала квартиру в ЖСК в 2012 году. Пай выплатила и подписала акт приема-передачи. Дом сдали в эксплуатацию. Однако сейчас столкнулась с тем, что хочу квартиру продать. Но ЖСК не регистрирует квартиру в Росреестре. Взяла выписку, на деле дома нет. В ЖСК дают обещания уже больше двух лет. Не представляю, каким образом смогу теперь продать квартиру. Видимо придется обращаться в суд.
Валентина:
Купила квартиру в известной в Москве компании-застройщике, которая работает только по ЖСК. При выборе решила не рисковать, хотя было много вариантов дешевле, но без разрешительных документов на строительство. Сейчас строительство практически на финишной прямой. Совершила очень удачную сделку в свое время.
Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.
Кооператив может давать отсрочки платежей
Жизнь есть жизнь, и всякое в ней может произойти. Поэтому член кооператива в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств может обратиться в кооператив с просьбой о предоставлении отсрочки платежей.
— Если человек потерял работу, заболел и не может ежемесячно вносить платежи, он пишет на имя кооператива заявление и прикладывает документы, подтверждающие серьезность ситуации, в которую он попал. Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по тем основаниям, которые указал член кооператива, — дополняет Роман. — Зачастую люди стараются выкупать квартиры. Как правило, через 2−3 месяца они восстанавливают свое положение и продолжают платить.
Если человек по разным причинам совсем перестает вносить платежи, то у него остается пай в кооперативе, и по его желанию стоимость учетных паев, которые он внес на момент выхода из кооператива, возвращается в течение 30 дней.
— Предположим, если 5 лет назад учетный пай стоил 1000 рублей, а на момент выхода человека из кооператива он стал стоить 1500 рублей, то при возврате денег каждый пай будет пересчитан члену кооператива по 1500 рублей. То есть он получит проиндексированную сумму и ничего не потеряет, — уточняет Роман.
«Хочется верить, что справедливость восторжествует»
Гульшат Хамидуллина, предприниматель из Лениногорска в Татарстане, вместе с супругом приобрела с помощью кооператива квартиру в родном городе и состоит в очереди на вторую квартиру по накопительной программе — для сына-старшеклассника.
«В 2018 году мы с мужем вступили в кооператив, а в конце 2019-го приобрели 4-комнатную квартиру площадью 83 кв. м, — рассказывает эта пайщица. — Довольно долго ее приобретали. Во время юридической экспертизы выяснилось, что нужны документы, узаконивающие перепланировку. И после того, как все нюансы были узаконены, юристы кооператива дали нам добро на покупку нашей большой квартиры. И вот уже третий год, как мы живем в комфортном жилье. Расплачиваемся согласно графику. Платеж за эту квартиру — 16 тыс. 100 рублей плюс членский взнос в размере 2 тыс. рублей. Очередь на приобретение длилась 1,5 года. В личном кабинете было все прозрачно и удобно, все платежи — онлайн, по QR-коду».
Кооператив — это наилучшее решение для приобретения жилья, убеждена Гульшат. «Переплачивать, как в случае с ипотекой, не хочется. Поэтому с каждым годом все больше людей знакомятся с потребительскими кооперативами», — считает она.
Жилищная кооперация, вспоминает Гульшат, существовала еще в советские времена. «Люди часто вскладчину строили дома, даже на соседней улице у нас есть такой дом. Несколько моих знакомых живут в советских кооперативных квартирах. Я была очень рада, когда такая возможность появилась и в наше время. Наша семья ею воспользовалась. Пайщики не просят помощи у государства и банков; платежи очень комфортные, переплата за 10 лет рассрочки платежа мизерная, не более 500 тыс. рублей».
«Мы продолжаем платить все взносы, — подчеркивает Гульшат. — Целый год кооператив не принимал новых пайщиков, и несмотря на это, паевый фонд на счете Сбербанка постоянно пополняется, таким образом подозрения правоохранительных органов в пирамидальности организации абсолютно беспочвенны. Я и супруг пишем во все инстанции, пытаемся добиться правосудия, чтобы кооператив снова заработал во благо наших граждан».
Ее очень беспокоит то, что происходит сейчас. «Сказать, что мы возмущены ситуацией вокруг кооператива, — это ничего не сказать. — замечает пайщица. — Я не понимаю, как вообще возможно “вставлять палки в колеса” в деятельность некоммерческой организации. Здесь все просто, как дважды два: есть устав и определенные условия, каждый пайщик добровольно вступает в кооператив и вносит членские и паевые взносы. Какие могут быть вопросы к кооперативу?»
Ее удивляет, что сотрудники правоохранительных органов, имеющие юридическое образование, до сих пор не разобрались с этим. На протяжении 8 лет, по ее словам, с кооперативом сотрудничали госструктуры — Пенсионный фонд, Росреестр, МФЦ, а также нотариусы.
«Сам этот факт вызывает большое доверие у граждан, а следствие почему-то его игнорирует. 12 месяцев кооператив мурыжат и всячески парализуют его работу. Очень хочется верить, что справедливость восторжествует и у людей сохранится возможность приобрести жилье через такой социально ориентированный проект, как кооператив „Бест Вей“», — добавляет Гульшат.
Владимир Ермаков — военный пенсионер, начальник охраны объекта одной из организаций из Новосибирска. В ноябре 2018 года приобрел с помощью кооператива 4-комнатную квартиру в этом городе.
«В кооператив я вступил в марте 2017-го, — вспоминает он. — Пять месяцев отстоял в очереди, внес вступительный взнос, потом вносил паевые взносы и в ноябре 2018-го купил квартиру в рассрочку на 10 лет, заехал в нее с семьей. У нас две дочки, у каждой по комнате. Всем довольны. Паевые взносы — 20 тыс. рублей в месяц и 1 тыс. — членские. По сравнению с ипотекой сэкономил как минимум в 2 раза».
По поводу ситуации с кооперативом Владимир говорит: «Я понимаю, что для банков это невыгодно. У них есть своя программа ипотечная, они проценты ставят где-то выше, где-то ниже, но, по сути, переплата идет колоссальная в любом случае. В кооперативе переплата, наоборот, минимальная. Люди смогли организовать его, все это продвинуть. Это большая работа».
Давление на кооператив, по его мнению, началось из-за того, что люди вместо того, чтобы идти в банки за ипотекой, покупают квартиры через кооператив. «Мы защищаем наш кооператив как можем», — говорит пайщик.
У всего в этом мире есть две стороны, ЖСК не исключение. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы.
Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена. Рената Беляева объясняет такую возможность следующим образом: «Застройщик ЖСК не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключения ДДУ, которые увеличивают цену объекта». Дисконт по сравнению с аналогичными квартирами по ДДУ может достигать 5%.
Эксперт выделяет ещё одно достоинство данной схемы: при наличии инициативной позиции пайщик может непосредственно участвовать в ЖСК, «принимать стратегические решения и отслеживать финансовые результаты деятельности ЖСК, поскольку общее собрание членов ЖСК является высшим органом управления ЖСК, и именно оно формирует иные органы управления ЖСК и контролирует исполнение положений устава и действий данных органов в интересах членов кооператива». Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ.
Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.
Продолжает тему Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «ЖСК зачастую служит спасением для недостроенного дома, брошенного застройщиком и инвесторами. У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны. Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Но, к сожалению, такое возможно только в том случае, если дом достроен больше, чем на половину».
Какие ЖСК разрешены законом
Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
- Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
- Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
- ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
Возможные риски и подводные камни
Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство, которое может привести к реорганизации и ликвидации. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.
В любом случае, всем желающим стать членами жилищного кооператива, основное внимание следует уделять надежности компании, с которой предстоит сотрудничество.
Кому предъявлять претензии?
Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.
В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.
Самый очевидный плюс для вступления в ЖСК — цена жилья. Считается, что квартира в жилищно-строительном кооперативе достается пайщику дешевле, в среднем на 30–50%, чем аналогичная на свободном рынке.
«Стоимость пая привязана к себестоимости строительства. Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли, только постройка жилья и передача его пайщикам», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
К другим преимуществам ЖСК можно отнести возможность рассрочки оплаты паевого взноса и прозрачность управления — все члены кооператива имеют доступ к финансовой информации (в курсе расходования средств, вкладываемых в строительство), самостоятельно выбирают председателя и при необходимости могут поменять застройщика/подрядчиков.
«После сдачи дома члены ЖСК, как правило, продолжают управлять домом, предварительно преобразовавшись в ТСЖ. Это позволяет собственникам самим решать на общем собрании, как тратить деньги на обслуживание МКД», — рассказывает Елизавета Мерцалова.
Права и обязанности членов кооператива
Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.
Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):
- принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
- участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
- на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
- пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
- распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
- получать полные сведения о деятельности кооператива;
- с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
- возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
- после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
- требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
- защищать свои права и интересы в судебном порядке.
Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:
- соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
- вовремя перечислять паевые и членские взносы;
- участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
- не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
- нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.
ЖНК и ипотека: найдите отличия
----------------T------------------------T-----------------------¬
¦Критерии ¦ЖНК ¦Ипотека ¦
L---------------+------------------------+------------------------
Законодательное Федеральный закон от Федеральный закон от
обеспечение 30 декабря 2004 г. 16 июля 1998 г.
N 215-ФЗ "О жилищных N 102-ФЗ "Об ипотеке
накопительных (залоге недвижимости)"
кооперативах"
------------------------------------------------------------------
Проценты за 1 - 4 процента в год 11 - 13 процентов в год
пользование
займом
------------------------------------------------------------------
Сведения о Паспорт, копия трудовой Паспорт, копия трудовой
заемщике книжки книжки, справка о
зарплате, прописка в
этом городе, справки о
составе семьи, о
наличии другой
недвижимости, заявления
поручителей и т.д.
------------------------------------------------------------------
Взносы Вступительный (разовый, Единовременный
3 - 6% от первоначальный
ориентировочной (20 - 30% от стоимости
стоимости недвижимости); недвижимости)
паевой (ежемесячный,
размер определяет
пайщик);
членский (ежегодный,
2 - 3% от суммы
предоставленного займа);
дополнительный
(периодичность и размер
определяет общее
собрание ЖНК)
------------------------------------------------------------------
Возможность После накопления 50 Сразу после совершения
въехать в жилье процентов стоимости ипотечной сделки
жилья
------------------------------------------------------------------
Получение После полной оплаты Сразу после совершения
недвижимости в стоимости квартиры ипотечной сделки
собственность
------------------------------------------------------------------
Правила Ежемесячными платежами. Ежемесячными платежами
погашения займа Срок погашения займа в в течение периода,
полтора раза больше оговоренного в договоре
срока накопления первой (от 2 до 20 лет)
половины стоимости жилья
------------------------------------------------------------------
Как уже отмечалось, членство в ЖСК имеет существенные риски. К основным из них можно отнести:
- Недостижение основной цели создания кооператива (то есть строительства дома). Причем произойти это может по различным причинам: финансовые трудности, отказ в получении необходимой документации и т. п.
- Удорожание строительства. Поскольку все финансовые обязательства несут члены ЖСК, то в случае повышения стоимости материалов или услуг строительной компании оплачивать это все они будут из собственных средств. Особенно возрастает данный риск, если строительство продолжается на протяжении длительного периода времени и рост цен неизбежен.
- Споры по поводу распределения квартиры. Данный вопрос решается на общем собрании членов ЖСК, на основании чего в дальнейшем и будет происходить вселение в жилье. На практике решить его так, чтобы все были довольны, практически невозможно.
- Двойная продажа жилья. Этот риск может возникнуть из-за того, что договор не подлежит государственной регистрации и может быть заключен одновременно с несколькими пайщиками.
– Консультантами мы стали не сразу, а когда убедились, что это программа работает, что она эффективна. Многие нам говорят: «Вы здесь посидите и съедете» (супруги назначают встречи с желающими получить консультацию), но мы местные жители, и мы уверены в том, что предлагаем.
Некоммерческая организация жилищный кооператив Best Way работает в рамках Жилищного кодекса РФ. Впрочем, мы понимаем, что уровень недоверия населения высок, и поэтому подробно рассказываем каждому о преимуществах этой системы. Индивидуальный подход в деле покупки недвижимости очень важен: приходят люди с действующей ипотекой, материнским капиталом. Ситуации у всех разные, но я расскажу о кооперативе на собственном примере.
Этот кооператив заинтересовал нас тем, что в нем большое количество пайщиков со всей России. Жилье, приобретаемое кооперативом, юридически чистое и проверяется очень тщательно.
Мы не смогли подтвердить наш уровень дохода в банке, чтобы взять ипотеку, и стали искать альтернативу. Квартира нам нужна как инвестиция в будущее: планируем купить ее в «студенческом» районе Екатеринбурге, потом сдавать.
У нас младшей дочке исполнилось три года, и мы задействовали материнский капитал, чтобы заплатить первый взнос на квартиру. Мы добавим к маткапиталу сумму, чтобы получилось 35%, и встанем в очередь.
Мы следим за тем, как она движется – в день несколько человек выходит на сделку. Людей в очереди сегодня примерно 570 человек.
Когда подойдет наша очередь приобретать квартиру, нам позвонит представитель кооператива и предложит подыскивать квартиру. За ту сумму, которую мы изначально указали в заявке. На это дается два месяца. После покупки квартиры мы будем возвращать кооперативу оставшиеся 65%. Квартиру мы сможем выкупить у кооператива меньше чем за восемь лет.
Наш сын – выпускник, он задумывается о поступлении в Москву. Вторую квартиру мы решили приобрести там. И вот тут нам пригодилась накопительная программа жилищного кооператива: мы будем вносить платежи в паевый фонд, пока не накопим 35%. Никуда ходить не надо: все платежи происходят онлайн и отслеживаются так же. Сумма этих накопительных платежей неважна: чем быстрее вы хотите накопить, тем больше вносите. Всего пайщиков на сегодня около 5,5 тысяч: тех, кто копит на первый взнос и тех, кто возвращает деньги кооперативу. Для последних предусмотрены финансовые каникулы: три раза в течение десяти лет.
Для нас особенной гарантией стало то, что все паевые взносы обеспечиваются недвижимостью. В свои квартиры заехало почти 1000 семей.
Что такое кооператив?
Добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов ЖК в жилье путем объединения членами ЖК собственных средств (паевых взносов). Жилищные кооперативы – это, по сути, кассы взаимопомощи. Покупка жилья при этом происходит в рассрочку, а не в кредит. Группа пайщиков в складчину покупает жильё для одного. Потом приходят новые пайщики с определенной суммой взноса (пай), и начинаются одновременно возвратные выплаты от того, кому уже купили.
Таким образом, копится сумма на покупку новой квартиры для второго в очереди, затем для третьего и так далее. Очередь двигается тем быстрее, чем больше новых пайщиков приходит в кооператив, и чем больше возвратные выплаты от тех, кому жилье приобретено.
- Деньги, которые вносят пайщики в кооператив, сосредоточены на специальном счете в Сбербанке России. По законодательству потратить эти средства можно только на покупку недвижимости и на возврат всех паевых взносов, внесенных пайщиком, в случае его выхода из кооператива. Если человек выходит из кооператива, ему возвращаются все его взносы, внесенные за время участия в ЖК.
- Кооператив может прекратить свое существование лишь в том случае, если все его пайщики примут единогласное решение о его ликвидации. Если хоть один член кооператива на общем собрании проголосует против, кооператив не закроется. В случае ликвидации кооператива жилье продается, а пайщикам возвращаются вложенные в его паевой фонд средства.
- Пайщик и все члены семьи могут прописаться в жилом помещении.
- После полной выплаты пая право собственности переходит нанимателю (пайщику).
- Не учитывается инфляция. Пайщик выплачивает фиксированную стоимость объекта недвижимости.