Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страховой депозит при аренде квартиры: как его выгодно использовать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Залог, еще известный как страховой депозит, необходим собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Четкого определения этого понятия в российском законодательстве нет, однако на практике залог представляет собой некую сумму, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора.
Предполагается, что подобный взнос позволит собственнику недвижимости компенсировать свои расходы в ряде случаев:
- если жильцы внезапно съедут — обычно арендатор обязан заранее предупредить хозяина квартиры о желании съехать, предоставляя ему таким образом время на поиск новых жильцов;
- если жильцы повредят отделку в квартире, мебель или технику — речь идет именно о порче имущества, например о выбитых стеклах или сломанной из-за неаккуратного обращения мебели, а не о плановом износе помещения, который неизбежен при проживании людей (стирание краски, изнашивание напольного покрытия);
- если из квартиры будут украдены предметы интерьера, техника и мебель;
- если жильцы оставят долги по коммунальным платежам.
Во всех этих случаях арендодатель вправе удержать залог. Если никаких претензий по состоянию жилья и имущества по окончании аренды не обнаружено, собственник должен вернуть квартиросъемщику сумму в полном объеме. Если хозяин обнаружил незначительный ущерб, он может вернуть часть депозита, потратив оставшиеся средства на ремонт.
Как снять квартиру без залога
Хотя за последние годы большее число собственников начало требовать внесения залога, это не означает, что снять квартиру без страхового депозита невозможно. В основном на залоге настаивают хозяева новой недвижимости, где сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель и бытовая техника.
Если желаемое жилье оснащено изношенной мебелью и техникой или сдается пустым, а ремонт в нем уже несвежий, потенциальный арендатор может указать собственнику, что страховать в квартире нечего. Некоторые владельцы недвижимости в таких случаях действительно соглашаются на сделку без депозита.
Будущий квартиросъемщик также может сразу обратиться с таким запросом в риелторское агентство. Тогда специалисты либо сами договорятся с арендодателем об оформлении договора без залога, либо найдут объявление, в котором депозит не требуется изначально.
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.
Оплата и другие расходы
Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.
Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.
Запомнить, если собрались снимать жилье
- Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор — не соглашайтесь.
- Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
- Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
- Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
- Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.
Сколько процентов или какую сумму берут риэлторы за сдачу квартиры и оформление сделки? Здесь нет общего правила. По крайней мере, пока что, даже в своей среде, риэлторы не смогли выработать единых правил и норм. В большинстве случаев, на размер платы за услуги специалиста на рынке недвижимости, влияет три обстоятельства:
- цена аренды за один месяц, при этом более дорогая недвижимость потребует более высоких процентов оплаты;
- география расположения объекта;
- уникальность объекта и условий, которые выдвигаются сторонами для совершения сделки.
А также на цену работы посредника влияет качество его работы и скорость совершения сделки. Он ищет для аренды и сдаёт в пользование недвижимость с использованием:
- внутренних баз данных о потенциальных клиентах, которые недоступны для широкого использования;
- инструментария психолога, маркетолога, который позволяет достичь максимального эффекта для всех сторон;
- многолетнего понимания рынка недвижимости и особенностей заключения долгосрочных и быстрых контрактов.
Это решение также индивидуально. Такой платёж, как правило, осуществляется синхронно с первыми платежами собственнику недвижимости. Однако в договоре может быть указан и другой срок. Для того чтобы не создавать дополнительную финансовую нагрузку на бюджет арендатора, сроки выплаты могут быть распределены на несколько частей. Однако, как правило, единоразовая выплата комиссионных обусловлена договором, и в таком случае, требование по выплате будет законным.
Оплата услуги риелтора калькулируется или оговаривается сразу же, отдельным пунктом в договоре. Срок её выплаты может не привязываться жёстко к датам и оговаривается сторонами по соглашению.
Сумма оплаты в договоре должна быть указана в российских рублях и только условно обозначена в долларовом эквиваленте. Расчёт с посредником производится обычно, перечислением на карточку в банке или безналично, со счёта на счёт.
В случае если стороны договариваются о получении наличных средств, как правило, выдаётся на месте заключения сделки документ, подтверждающий получение денег — чек или ордер.
За что платят риэлтору?
Комиссия — что это такое? Это гонорар за услуги агентства недвижимости. Она выплачивается риэлтору единожды после полного оказания помощи в поиске жилья или клиента. Обычно расчет с агентом происходит в день подписания договора найма между владельцем квартиры и нанимателем.
Жилец отдает деньги за первый месяц проживания владельцу, а риэлтору выплачивает его вознаграждение.
Что входит в стоимость услуг посредника:
Теперь вы знаете, что значит комиссия при съеме квартиры.
Услуги агента помогут нанимателю сэкономить время на подбор квартиры и согласование деталей с владельцами квартир. Агент проводит работу «под ключ»: берет все заботы по поиску жилья на себя и гарантирует чистоту сделки. Кроме того, не стоит забывать, что опытные риэлторы – это хорошие продавцы. В некоторых случаях они помогут сторговаться с собственником, снизив стоимость арендной платы.
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Суть. Квартиру выставляют по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Собственник или агент назначает всем просмотры на одно и то же время и затем начинает «торги». Клиентам предлагают называть свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Как себя обезопасить. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду. В объявлении об этом тоже не напишут.
Если торги устраивал агент — не стоит дальше работать с ним. Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Кто должен вносить комиссионные?
Комиссия – это сумма, которая передается риелтору один раз, причем, в зависимости от правил агентства и достигнутых договоренностей, ее выплачивает или арендодатель, или наниматель. Однако этот нюанс стоит уточнять «на берегу». На российском рынке недвижимости сложилась традиция, согласно которой комиссионный сбор становится уделом квартиросъемщика. Правда, это правило действует в случаях, если сдается жилье, скорее относящееся к эконом- (ныне «стандарт») или комфорт-классу, комиссию по жилью более высокой категории, нередко оплачивает собственник.
Что касается элитной недвижимости с существенной арендной платой, ее вносит в подавляющем большинстве случаев владелец жилья. Впрочем, в некоторых случаях принимается решение разделить комиссионный сбор между обеими сторонами сделки. Есть и другое, более простое правило: комиссию вносит тот, кто обратился к агентам по недвижимости.
Как правильно платить комиссию при аренде?
Процедура внесения комиссионного платежа чаще всего определяется договором между нанимателем и риэлтерской организацией. Рядовому квартиросъемщику, однозначно не относящемуся к вип-персонам, придется смириться с тем, что правила будет диктовать агентство, и если они не подходят, ему придется искать другую контору.
Важно помнить, что комиссионный сбор вносится только после того, как договор о найме подписан, квартиросъемщик получил право занимать жилье, и ему вручены ключи от всех помещений. Документальное подтверждение оплаты комиссии (как и первоначального расчета с собственником или его законным представителем) необходимо получить обязательно. В дальнейшем рекомендуется сберегать и следить за сохранностью всех документов, подтверждающих факты оплаты.
Что такое депозит (залог) и когда он нужен
Залог – это своего рода защита собственника от недобросовестных квартирантов. Часто его называют страховым депозитом. Это сумма, которая равна плате за месяц проживания в арендованной квартире.
Часто хозяева квартир требуют от жильцов залог в размере двухмесячной стоимости арендованной квартиры и такой подход тоже имеет право на жизнь. Один платёж будет засчитан в стоимость первого месяца проживания, а уже второй выступит в роли депозита.
Дело в том, что в ни в одном законе или нормативном акте нет требования передавать владельцу квартиры залоговую сумму. Требование вносить залог инициируют сами владельцы квартир, тем самым страхуя себя от возможных рисков.
Нередки ситуации, когда квартиранты:
- Специально или неосознанно портят имеющееся в квартире имущество;
- Выполняют незаконную перепланировку;
- Воруют мебель, технику или даже посуду, портят вещи;
- Не устраняют поломки, допущенные по их вине и пр.
Таким образом страховой депозит призван защитить собственника от подобных противоправных действий. Это материальная компенсация, которая останется у хозяина помещения как плата за причинённые убытки. Если же при выселении состояние помещения не изменится, квартирант может рассчитывать на возврат депозита, ибо компенсировать ничего не нужно.
Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв
🔸 Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.
🔸 Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
🔸 Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.
Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.
Отличия платежей при сдаче недвижимости
| Вид обеспечения сделки | Что компенсирует | Документальное оформление | Порядок возврата |
| Страховой депозит | Ущерб, который может быть причинен жилью и находящемуся в нем имуществу собственника недобросовестным арендатором. |
|
|
| Залог | Ущерб, который может быть причинен жилью и находящемуся в нем имуществу собственника недобросовестным арендатором, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. |
|
|
| Задаток | Убытки собственника в случае не заключения договора по вине потенциального арендатора. |
|
|
Что значит комиссия при съеме жилья?
Понятие «комиссия» означает денежное вознаграждение в ответ на предоставленные услуги.
На рынке недвижимости агентства получают комиссию за следующие оказанные ими услуги:
- Подбор вариантов жилья, соответствующих тем условиям, которые были заявлены заказчиком. В качестве заказчика в данном случае выступает будущий арендатор.
- Показ жилья. Под показом понимается выезд по адресу нахождения объекта с предварительным согласованием времени встречи между агентом, арендатором и арендодателем (собственником жилья). После прибытия на место риэлтор проводит презентацию квартиры, показывая клиенту все преимущества данного варианта.
- Проведение переговоров. Сотрудник агентства должен не только показать объект, но и урегулировать возможные спорные ситуации. Например, уговорить хозяина жилья на небольшое снижение арендной платы. Риэлтор должен провести переговоры таким образом, чтобы стороны в итоге пришли к компромиссу и сделка состоялась.
- Составление и подписание договора. Агентства подготавливают договор аренды с указанием реквизитов обеих сторон на фирменном бланке организации. В назначенное время стороны встречаются с представителем агентства в оговоренном месте (это может быть непосредственно объект аренды либо офис фирмы) и подписывают договор.