Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду
При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.
Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.
Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.
Что должен делать покупатель квартиры при просрочке?
Законодательство обязывает фирму-строителя сообщить о том, что строительство не укладывается в отведённое время, причём в письменном виде. Письмо должно быть вручено за два месяца до установленной даты под роспись. Также, согласно закону, компания должна предложить покупателю изменить договорные условия.
Юристы предупреждают, что подписывать такое соглашение будущий собственник не обязан. Если только это не выгодно ему самому. Но, в большинстве случаев люди торопятся заселиться на новую площадь, поскольку зачастую дожидаются этого момента, проживая в арендованной квартире или у родных.
Но бывает, что покупка недвижимости оформлена в рассрочку, и последний платёж приходится на дату её передачи. Если человек ещё не имеет нужной суммы, ему выгоднее подписать бумаги о переносе времени сдачи. Юридически это означает, что взысканий с нарушителя он не получит, поскольку сроки первоначального договора ДДУ уже не приоритетны. Любые соглашения и документы важно зарегистрировать в местном отделении Росреестра, иначе они не будут иметь юридической силы.
Довольно часто строители предлагают подписать соглашение о переносе даты, но если вы не разбираетесь в тонкостях этой процедуры, лучше делать это в присутствии квалифицированного юриста. Не следует поддаваться на уговоры и подписывать акт приёмки, если даже представитель фирмы готов разрешить вам заселиться в квартиру и выдать от неё ключи. Такое случается, когда здание фактически готово к передаче, но есть проблемы с согласованием ввода в эксплуатацию из-за некоторых недоделок или неудовлетворительного благоустройства прилегающей территории.
Такой документ будет недействительным. Более того, из-за этого невозможно будет оформить жильё в собственность. Для этого в акте должны быть прописаны заключительные взаиморасчёты из-за вероятных изменений метража, и необходимы замеры площади представителями БТИ, составляющими технические планы.
Как правильно составить претензию?
Заявление составляется в свободной форме, однако есть обязательные требования. Сверху нужно написать название документа. Ниже расписываются сведения о застройщике: название, ИНН, ОГРН, юр. адрес и имя руководителя. Отправителем может быть только дольщик, он указывает свое ФИО, адрес. Также в претензии должны присутствовать:
- даты подписания договора и сдачи помещения;
- указание факта срыва, нарушения сроков;
- банковские реквизиты дольщика;
- ссылка на ФЗ № 214;
- подпись дольщика;
- номер договора.
Если одного из этих пунктов не хватает, заявление нельзя считать юридическим документов. Позднее при подаче иска судья решит, что дольщик не предъявлял застройщику претензий, касающихся неисполнения договора.
На бланке можно указывать дополнительные требования, например, потребовать у строительной компании возмещения расходов на юриста и компенсацию за причиненный моральный вред.
Другие нюансы, которые стоит учитывать:
- даты берутся из договора с застройщиком, даже если жилье покупалось по переуступке;
- если оформлялось соглашение о переносе стройки, то неустойка отсчитывается именно с даты окончания срока по новому документу;
- просрочка начинается со дня, следующего за датой передачи квартиры, а не сдачи МКД в эксплуатацию;
- получить возмещение убытков можно только при наличии подтверждающих бумаг.
Жалоба уместна, если речь идет о договоре долевого строительства. Неустойки по предварительному соглашению не существует.
При нарушении срока передачи дома с застройщика можно получить следующие выплаты:
- Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
- Судебные расходы.
- Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
- Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
- Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
- Штраф за просрочку выплаты, установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.
|
ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
|
КАКОЙ СУД ВЫБРАТЬ
|
РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ |
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ |
Почему при нарушении срока сдачи дома по ДДУ лучше обращаться к юристам
Дольщики, столкнувшиеся с проблемой просрочки ДДУ, сталкиваются с множеством вопросов:
- Какие выплаты я могу получить от застройщика в связи с нарушением срока передачи квартиры?
- Когда направлять свои требования о выплате неустойки в связи с нарушением сроков ДДУ: сразу или выждать и «накопить» её побольше?
- Надо писать претензию застройщику или нет, если да, то в каком виде и, как её юридически верно направить застройщику, что бы в дальнейшем суд принял её?
- В какой суд обращаться?
- Что лучше арбитраж или суд общей юрисдикции?
- Направлять иск к застройщику самому или писать коллективный с соседями от всего многоквартирного дома?
- Как составить иск и какие документы прикладывать?
- И многое-многое другое.
Юридическая помощь по взысканию убытков и неустойки за просрочку сдачи дома
В юридических компаниях, ситуации, когда застройщик перенес срок сдачи дома, не редки. Поэтому помощь по данному вопросу оказывается на высоком уровне, а государство в свою очередь всегда становится на сторону дольщиков.
Итак, 2 месяца с момента указанного в договоре ДУ срока уже прошли, а застройщик все еще не сдал дом, пришло время требовать законной выплаты неустойки. Первое, что требуется сделать — составить досудебную претензию на имя строительной компании, в которой изложить требования о выплате неустойки по факту нарушения сроков сдачи дома. Претензия составляется в 2 экземплярах и передается застройщику либо при личном посещении офиса, при этом на экземпляре собственника должны стоять роспись и печать компании. Либо претензию можно отправить по почте в виде заказного письма с уведомлением и описью.
После этого ждем решение застройщика на протяжении 30 дней. Если компания соглашается на добровольную выплату пени, то дольщик передает ей свои реквизиты для перевода денег.
Если ответа от застройщика нет, то составляется исковое заявление для обращения в суд. К исковому заявлению потребуется также приложить:
- договор долевого участия;
- расчет неустойки;
- претензия, ранее отправленная на имя компании;
- квитанцию об уплате госпошлиины.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.
Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).
Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:
- Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
- Ключевая ставка (в %%)
- Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
- Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо
Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.
Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.
Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.
Какие дополнительные пункты (помимо стандартных) могут быть включены в ДДУ – на что обратить внимание покупателю, стоит ли настаивать на исключении этих пунктов, в каких случаях?
Единого образца ДДУ не существует, поэтому формы договоров могут сильно различаться. Тем не менее, даже если репутация застройщика сомнений не вызывает, и обязательные, и дополнительные пункты договора нужно читать очень внимательно, желательно — вместе с юристом. Согласно статье 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 (редакция от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.10.2015) в ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:
- Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- Гарантийный срок на объект долевого строительства;
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Также в ДДУ должны быть указаны технические характеристики объекта долевого строительства — квартиры, такие как: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже (как правило, определяется осями, указанными в проекте) и номер этажа.
Список дополнительных пунктов может быть бесконечно длинным, и, вопреки распространенному мнению, это не всегда плохо для покупателя — добросовестные застройщики стремятся таким образом исключить возможность любых конфликтных ситуаций и максимально подробно описать условия сотрудничества с покупателем.
Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья
В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.
Для жилой недвижимости применяется следующая формула:
Сумма неустойки в пользу владельца квартиры = 1/150 × Ставка Рефинансирования × стоимость квартиры × число дней просрочки
В случае, когда застройщик сильно затягивает все разумные сроки передачи имущества, и дело дошло до суда, в иске не указывают полное количество просроченных дней. Лучше всего указать стоимость одного дня задержки при передаче квартиры в собственность и дату сдачи объекта по договору. Решение суда будет основано на этих цифрах. В результате финальная сумма неустойки будет зависеть от того, в какой день вы получите долгожданные ключи от квартиры.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве за просрочку передачи квартиры?
Если дольщиком является юридическое лицо, то неустойка составляет – 1/300 ставки рефинансирования.
Если дольщик – физическое лицо, то неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.
Неустойка начисляется со следующего дня, который указан в договоре днем передачи объекта недвижимости.
Формула расчета для физического лица: цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 7,75%* 1/300.
Пример расчета:
Квартира стоимостью 3 000 000 рублей.
Срок сдачи по договору 25 октября 2017 года.
Фактически сдали 25 января 2018года.
Просрочка составила 93 дня (Начинаем считать с 26.10.2017г.).
Ставка рефинансирования смотрим на текущую дату ( сейчас она составляет 7,75%).
Формула: 3 000 000,00 × 93 × 2 × 1/300 × 7.75%=144 150,00 р.
Таким образом, неустойка составила 114 150 рублей 00 копеек.