Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему неотделимые улучшения — плохой способ снизить налоги при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.
Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре
Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды.
Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.
- Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды. Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора».
- Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат».
- Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
- За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения».
Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: «Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается».
- Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений у арендатора
Порядок отражения капитальных вложений в составе арендованных основных средств зависит от того, в чьей собственности находятся улучшения.
Поскольку положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений, собственник определяется условиями договора аренды.
Стоимость капитальных вложений формируется в сумме фактически понесенных затрат арендатора, которые отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
По окончании работ капитального характера арендатор списывает накопленные суммы с кредита счета 08 (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н):
- в дебет счета 01 «Основные средства», если капитальные вложения признаются собственностью арендатора;
- в дебет счета учета расчетов (62, 76 и т. д.), если капитальные вложения являются собственностью арендодателя.
✅ Риски для покупателя/продавца
Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.
- Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
- Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.
По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
- Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.
Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.
Подведем итоги:
- Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
- Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
- Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
- Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
- Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
- Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.
Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.
Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:
- законность проведения реконструкции;
- критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
- положения гражданского договора.
Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.
Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:
- Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
- Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.
- Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.
Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.
Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.
До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).
Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.
1.1. гугл вам в помощь, составление документов – услуга платная
1.2. Помощь в составлении документов услуга ТОЛЬКО платная. Обратитесь к юристу лично
2.1. Я бы рекомендовал все-таки рассмотреть варианты, которые позволят продавцу при указании полной стоимости налог не платить.
1. 5 лет – такой срок не во всех случаях применяется, возможен срок в 3 года – если это наследство, подарок, приватизация либо квартира куплена до 1.01.2016.
2. Если квартира им куплена, то можно зачесть расходы на покупку и налог заплатить с разницы, а разницы может и не быть.
Если вы постараетесь угодить продавцу, то, во-первых, лишитесь права в последующем при продаже квартире ранее 5 лет зачесть всю сумму расходов, а во-вторых, в случае судебного спора, по которому все надо будет вернуть в прежнее состояние, вы получите только то, что указано в договоре КП.
3.1. Вы продаете два объекта недвижимости, поэтому в договоре указывайте их отдельно, или по двум отдельным договорам, по дому можно будет воспользоваться имущественным вычетом, по з/участку уменьшить базу за счет разницы между суммой отчуждения и суммой приобретения (если приобретали по ДКП).
4.1. Нет, за неотделимые улучшения НДФЛ с процентов вернуть нельзя. Ст.220 НК РФ:
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
5.1. У Вас договоры или расписки?
Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.
Ст. 220 НК РФ.
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, – при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.
Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.
6.1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
6.2. Для расторжения такого договора нужны серьёзные основания. По какой причине хотите расторгнуть?
Спасибо что обратились на наш сайт. Желаю Вам успехов в делах и всего наилучшего.
7.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно ознакомится с договором ст.420 ГК РФ.
8.1. И то и другое является оспоримым-это называется притворная сделка статья 170 ГК РФ
Не может быть по определению это правомерным, если вы изначально начинаете химичить-заключать договор по пониженной цене.
8.2. Ничего не будет правомернее. В договоре надо указывать реальную стоимость Вас волнуют ваши интересы или экономия продавца на налогах? Если ваши интересы, то при споре в суде получите только сумму в договоре. А не по расписке.
Уж сколько раз твердили миру-не идите на поводу у продавцов., обманывающих государство на налоги,. блюдите свои и интересы!
9.1. Налоговая инспекция обязана произвести возврат налога с той суммы, которая прописана в договоре купли-продажи, все прочие расписки не учитываются. Возврат ипотечных процентов-на основании кредитного договора, справки о выплаченных процентах и платежных документов.
10.1. Данный пункт является существенным, соответственно для того, чтобы обезопасить себя Вам нужно до обращения к нотариусу исправить описки в договоре!
10.2. Визит к нотариусу отменяется. На следующий день Идите в банк и меняете условия договора. Удачи вам и всего хорошего.
11.1. Александра.
Вам следует обратится на консультацию очно к юристу в вашем городе. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
12.1. что бы ответить на Ваш вопрос необходимо лицезреть хотя бы проекты самих договоров, только тогда специалисты смогут дать оценку Вашим рискам.
12.2. Александра.
Для того чтобы оценить чистоту сделки следует изучать договор купли-продажи. Если будет нужна помощь в решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Фомина Н
Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т. была возложена обязанность передать С.М. квартиру; признаны недействительными записи, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между С.А. и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведенных улучшений квартиры, расходы по оценке произведенных улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
Это сопряжено с серьезными тратами.
- Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
- Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
- Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
- Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
- Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
- Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.
Зачем отделяют неотделимое
— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.
В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику.
Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.
К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.
Зачем составлять договор?
На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:
Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).
Эта норма приведена в ст. 217.1 НК РФ. Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е. фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет.
Как правильно написать расписку?
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:
Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.
В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме.
Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.
Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.
Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.
Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.
Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых
Отделимость и неотделимость улучшений зависит от того, утратит или нет арендуемый актив свои свойства, если эти улучшения изъять (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Соответственно, разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями в том, что первые поддерживают работоспособность актива, а вторые формируют у актива новые свойства и функции или модернизируют его.
Однако не всё так просто. С точки зрения собственника, который хочет поддержать сдаваемый в аренду актив в рабочем состоянии, например, замену старых дверей и полов на новые вполне можно рассматривать как расходы на реконструкцию с последующей капитализацией. Эти расходы направлены на продление срока полезного использования актива, хотя и не изменяют его полезной площади и не формируют новые характеристики. Подобную позицию высказывал и Минфин России (письмо от 29.02.2014 № 07-04-18/01). Но важно понимать, что если после произведённых улучшений изменится полезная площадь или объём актива, то его стоимость как объекта основных средств также должна увеличиться (постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.2019 № Ф04-641/2019 по делу № А46-8255/2018).
Таким образом, по сложившейся практике и существу определения неотделимые улучшения — это результат капитальных работ, которые совершает арендатор или подрядчик, а отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, это то, что арендатор может забрать с собой, не повредив при этом предмет аренды.
Однако судебные прецеденты по этому вопросу многообразны и непредсказуемы: когда и при каких обстоятельствах неотделимые улучшения могут перейти к собственнику вне его изначального решения?
К примеру, если арендатор устанавливает перегородки и кондиционеры, но после прекращения договора аренды решает их изъять, то суд может ему в этом отказать, потому что их нельзя демонтировать без вреда для арендованных помещений (Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544).
Вопрос об отделимости объектов, имеющих отношение к системам электроснабжения и кондиционирования зданий, действительно не так прост. Если арендатор установит в арендуемом активе, который изначально был оборудован собственной системой электроснабжения и кондиционирования, электрощитовые, кондиционеры и вывеску, то для их демонтажа потребуется вмешательство в инженерные системы всего здания. Поэтому такие улучшения будут признаны неотделимыми (решение АС Ульяновской области от 13.05.2016 по делу № А72-16150 /2015, постановление 5ААС от 08.07.2015 по делу А51-27347/2014, решение АС РТ от 14.04.2015 по делу А65-17489/2013, постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу А14-5963/2010).
Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.
И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).
При отсутствии единого жёсткого алгоритма разграничения отделимых и неотделимых улучшений нужно в каждом случае рассматривать понесённые затраты по существу и с точки зрения наличия последствий для арендованного актива: изменятся или просто поверхностно обновятся его функции.