1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:
- проверит дееспособность сторон;
- оценит правовую чистоту сделки;
- посмотрит отсутствие обременений и арестов;
- составит грамотный текст договора;
- проконсультирует при передаче средств;
- оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.
Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса
Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.
Как проходит сделка купли-продажи:
- Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
- Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
- Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
- Предъявление установленного перечня документов.
- Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
- Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
- Подписание договора сторонами.
- Удостоверение документа нотариусом.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
За спрос денег не берут
Следует учитывать, что даже при заключении сделки купли-продажи в простой письменной форме без услуг нотариуса в большинстве случаев все равно не обойтись.
Например, нотариус необходим, чтобы заверить копию кадастрового паспорта объекта, согласие на сделку супругов сторон договора, копию свидетельства о заключении брака в случае регистрации права общей совместной собственности и, в отдельных случаях, ряд других документов. Все они потребуются для государственной регистрации прав собственности в Росреестре.
В этом случае будущий участник сделки может извлечь от посещения нотариуса двойную пользу. Дело в том, что первичные нотариальные консультации в большинстве нотариальных контор Петербурга оказываются бесплатно. Но уже они могут существенно помочь – специалист разъяснит, какой пакет документов и согласований необходим для совершения конкретной сделки, какие к ней предъявляются законодательные требования, каковы права сторон, и чьи еще интересы она может затронуть.
Если же клиент хочет максимально избавить себя от бумажной волокиты, то нотариусу можно делегировать более широкие полномочия – от составления так называемого «проекта сделки» до регистрации прав собственности в Росреестре. Правда, все это будет уже не бесплатно.
Нотариус как финансовая страховка
Есть еще один важный момент, который подталкивает клиентов к тому, чтобы проводить сделку через нотариат. Согласно закону нотариус «несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия».
То есть если, к примеру, вы нарветесь на мошенников, продающих чужую квартиру по подложным документам, то нотариус либо обнаружит это на стадии проверки, либо возместит вам материальный ущерб. Компенсации осуществляются за счет специальной страховки, наличие которой – еще одно требование законодательства. Сегодня каждый нотариус должен быть обязательно застрахован на 2 млн руб. Однако, по словам Петра Герасименко, большинство петербургских нотариусов – помимо этого – добровольно увеличивают страховые суммы.
Кстати, участникам сделки следует помнить, что в случае форс-мажора возмещение ущерба производится в рамках суммы сделки, означенной в договоре. Поэтому те, кто сознательно занижает ее ради уменьшения налогов, вместо экономии рискуют получить немалый материальный ущерб.
Клиенту на заметку:
– Согласно законодательству, обычная сделка купли-продажи жилья сегодня может быть заключена в простой письменной форме. – В большинстве нотариальных контор Петербурга первичную консультацию можно получить совершенно бесплатно. – Если в Росреестр будет представлен недостаточный пакет документов, то регистрация будет приостановлена до устранения недочетов, что может существенно затянуть процесс.
Процесс государственной регистрации недвижимости
Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.
Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.
Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.
Что включает в себя регистрация договора купли-продажи недвижимости?
Данный вид процедуры реализуется в установленном порядке согласно действующему законодательству. Для начала участники договорных отношений собирают требуемый для перерегистрации того или иного объекта недвижимости пакет документов, а затем лично обращаются в Росреестр. Где уже собственноручно и обязательно в присутствии компетентного сотрудника данного органа, заполняют заявления о внесении соответствующих изменений в реестр прав собственности на недвижимое имущество, при этом не забывая предъявлять паспорта гражданин РФ.
В случае же нотариального удостоверения регистрации договора купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества вы можете воспользоваться нотариальной услугой по передаче (электронной в том числе) необходимого пакета документов в Росреестр. Все данные заявления при этом заполняются нотариусом либо уполномоченным сотрудником нотариальной конторы.
Далее при электронной передаче нотариусом данных для регистрации права собственности все направляемые им документальные материалы заверяются электронной цифровой подписью нотариуса и затем передаются им же в Росреестр.