Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:
- Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
- Предстоит подготовить большой пакет документов.
- Возникнут дополнительные затраты.
- Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Процедура дарения квартиры в ипотеке осуществляется в соответствии с положениями главы 32 ГК РФ. Сделка предполагает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Для юридической фиксации процедуры составляется договор дарения или дарственная. Бумагу оформляют, соблюдая положения статьи 572 ГК РФ.
Внимание
Владелец имущества имеет право самостоятельно распоряжаться своей собственностью и выполнять с ней любые действия, не противоречащие закону. Соответствующее правило закреплено в статье 209 ГК РФ. Однако описанные нормы актуальны, если на имущество не наложено обременение. Когда квартиру или иную недвижимость приобретают в ипотеку, и жилищный кредит еще не закрыт, в силу вступает положение №102 ФЗ от 16 июля 1998 года. В пункте 1 статьи 37 вышеуказанного нормативно-правового акта говорится, что любое отчуждение залогового имущества осуществляется только с согласия кредитора. Несоблюдение правила неправомерно и может привести к применению санкций.
Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком
Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.
Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.
Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.
Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.
Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.
Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.
Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
Есть ли варианты в обход кредитной организации?
Участие в сделке банка в качестве полновластного собственника создает дополнительные сложности, ведь решающее мнение этой стороны необходимо учитывать. Иногда возникает желание сделать так, чтобы обойти законные условия, оформив документы без ведома кредитора. Подобные действия будут иметь следующие последствия:
- Росреестр не примет на регистрацию документы.
- Банк может осуществить свое право по привлечению нарушителя к ответственности, потребовав назначения штрафных санкций.
- Сделка дарения будет признана недействительной.
- Кредитная организация может затребовать досрочной уплаты всей суммы ипотеки с учетом процентов или отчуждения жилья, являющегося залогом.
Какие документы потребуются
Для того чтобы переоформить ипотечный договор на нового заемщика, банк запрашивает такие документы:
- Паспорт потенциального заемщика.
- Справку по форме 6-НДФЛ (более привычная всем справка 2-НДФЛ). Иногда нужна выписка с банковского счета. Любой из этих документов подтверждает доход потенциального заемщика. Это обязательно проверяется банком.
Для того чтобы заключить договор дарения, банк запрашивает такие документы:
- Паспорта лиц, являющихся обеими сторонами сделки.
- Ходатайство о регистрации договора, оно пишется на имя банка.
- Документация на недвижимость, на которую предполагается составление договора дарения. Требуется техпаспорт недвижимости.
- Если какая-то из сторон сделки имеет супруга, от него требуется нотариально заверенное согласие на осуществление сделки при условии, что сделка ипотечного кредитования заключалась в момент нахождения в браке.
- Согласие органов опеки, если одной из сторон сделки является человек до 18 лет или недееспособное лицо.
- Разрешение от банка на проведение сделки.
Проведение сделки без согласия ипотекодержателя
Оформить дарственную в обход банка не получится. Чтобы дарение считалось состоявшимся, необходимо произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре. В реестре находится вся информация о недвижимости, в том числе все обременения. Если квартира в ипотеке, для проведения регистрации необходимы документы от банка. Без них регистратор откажет в регистрации перехода права собственности.
Если собственник будет пытаться совершить мошенническую операцию, то согласно законодательству, банк имеет право применить к нему следующие санкции:
- Подать иск в суд с целью признания сделки недействительной.
- Требовать досрочного погашения задолженности и штрафных санкций, которые были наложены вследствие нарушения договора.
- Принудительно реализовать залог.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.
В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.
Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.
Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.
Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.
Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:
- быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
- трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
- быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.
Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).
Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.
Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.
Дарение квартиры несовершеннолетнему: аспекты сделки
Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.
- Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
- Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
- Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
- Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
- На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
- Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.
В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.
Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.
В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.
Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.
Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.
Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.
Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:
- быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
- трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
- быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.
Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).
Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.
Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.