Квартира в аренду: как платить налоги?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в аренду: как платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Сдача имущества в аренду с соблюдением закона
Хоть многие и сетуют на то, что заключив договор аренды и получая подтверждаемые платежи (платежи перечисляются любым способом, включая почтовый и электронный перевод средств в счет аренды, наличные оформляются актом приема -передачи средств).
Официально зарегистрированный дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду является подтверждением для банка.
Ежегодно приходится проводить расчет дохода от аренды, отчитываться перед государством и выплачивать налог на полученный доход. Но когда имущество передается в аренду на основании заключенного договора, арендодатель получает гарантии сохранности своего имущества в рамках заключенного договора и может рассчитывать на защиту своих интересов в правовом поле. Доход, который получен от сдачи имущества в аренду официально, может быть предъявлен банку для подтверждения платежеспособности.
Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.
Нo пyнкт o пpeдocтaвлeнии дocтyпa в квapтиpy для пpoвepки включeн в кpeдитный дoгoвop. К дoбpoпopядoчным зaeмщикaм coтpyдники бaнкa дeйcтвитeльнo нe xoдят, нo вepoятнocть ecть.
Ecли бaнкy cтaнeт извecтнo o нecoблюдeнии ycлoвий дoгoвopa, peaкция бyдeт нeзaмeдлитeльнoй: кaк минимyм, нa вac нaлoжaт штpaф, кaк мaкcимyм — пpocтo зaбepyт квapтиpy. Пocлeдний вapиaнт caмый yдpyчaющий и кpaйнe peдкий: чaщe вceгo в тaкиx cитyaцияx бaнк нaклaдывaeт штpaф дo ycтpaнeния нapyшeния либo тpeбyeт нeзaмeдлитeльнoй пoлнoй oплaты кpeдитa.
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход
Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.
Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.
Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.
Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.
Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2021 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?
Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:
- Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Что нужно, чтобы купить квартиру, разделить на студии и сдать в посуточную аренду
Начать инвестировать в квартиру несложно, если знать особенности арендного рынка, нюансы инвесторского ремонта и другие детали. От инвестора требуется лишь желание заниматься этим бизнесом и первоначальные вложения от 500 000 рублей (если брать ипотеку без первоначального взноса).
Знание тонкостей рынка посуточной аренды может значительно снизить доходность и даже свести ее к нулю. Подробности можно узнать на обучающих курсах.
Некоторые инвесторы годами откладывают приобретение квартиры “до лучших времен”. Одних страшит ипотека, другим кажется, что не будет спроса. Чаще всего эти страхи объясняются лишь неуверенностью в своих силах. Как говорил Джордж Лукас, “Если вы хотите сделать что-то великое в один прекрасный день, помните: один прекрасный день — это сегодня”.
На обучающих курсах вы найдете не только ответы на все вопросы, но и единомышленников, которые поддержат вас в осуществлении этой стратегии.
Требования к квартире
Прежде всего, следует определиться, на каком рынке вы будете покупать квартиру — первичном или вторичном. При покупке жилья в новостройке стоит учесть определенный период ожидания, пока можно будет сдавать купленную квартиру. По словам главы департамента «НДВ» по городской недвижимости Оксаны Ивановой, период ожидания для квартир без отделки может занять порядка 1,5—4 лет.
Даже если вы получите ключи уже через месяц после сделки, еще примерно полгода уйдет на ремонт. Если же новостройка находится на этапе возведения первых этажей, срок ожидания значительно увеличивается. Плюс, какое-то время уйдет на поиск арендатора. И все это время вы будете вынуждены оплачивать ипотеку из собственных средств.
Среди плюсов первичного рынка можно упомянуть более низкую ставку, в среднем она на 1—1,5 п.п. ниже в сравнении со вторичкой. Зато на вторичном рынке вы сразу же сможете сдавать жилье в аренду. К тому же часто квартиры продаются уже с арендаторами.
Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход
Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.
Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.
Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.
Как относятся к аренде банки?
Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.
Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.
Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.
Кто и зачем сдает ипотечную жилплощадь
Если данный вид кредитования является средством приобретения собственной недвижимости, возникает вопрос не только о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, но и зачем это делать. На самом деле очень многие граждане используют кредит для получения прибыли, т.е. берут квартиру в ипотеку, планируя в дальнейшем сдавать ее. Этот способ позволяет стать обладателем недвижимости, не тратя собственные средства. Ведь арендная плата частично покрывает ежемесячный платеж по займу, а в некоторых случаях и полностью его компенсирует.
Таким образом, ипотечную недвижимость, как правило, сдают следующие категории граждан:
- использующие квартиру для бизнеса и получения прибыли:
- покупающие недвижимость детям на будущее и сдающие ее, пока ребенок живет с родителями.
А если повезло заключить кредитный договор без предоплаты (например, по программе господдержки или была ипотека без первоначального взноса по другим параметрам), то выгода подобного соглашения становится очевидной.
Как оформить договор аренды в ипотечной квартире
После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:
- реквизиты арендатора и арендодателя;
- наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
- основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
- срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
- размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
- порядок оплаты коммунальных платежей;
- возможность (или запрет) предоставления субаренды;
- права и обязанности сторон;
- дата и подпись.
Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.
В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.
Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку
Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.
Плюсы:
- Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
- Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
- Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.
Минусы:
- Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
- Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
- Жилье не всегда легко сдать в аренду.
- Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
- Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.
Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру
Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.
Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.
- Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.
- Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.