Предварительный договор о заключении договора аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор о заключении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
Условия расторжения договора
Вопросы, связанные с условиями расторжения договора аренды земельного участка, как правило, стипулированы отдельным параграфом договора.
Оснований расторжения договора может быть множество и договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае несоблюдения одной из сторон условий договора.
Статья 45 Земельного Кодекса РФ определяет следующие основания расторжения договора:
- использование земельного участка не по назначению;
- порча (вред), наносимый земельному участку;
- неуплата в установленные сроки арендной платы, предусмотренной договором;
- изменение целевого назначения земельного участка;
- неспособность арендатора использовать земельный участок по назначению.
Помимо оснований, перечисленных в земельном кодексе, договор аренды земельного участка может быть расторгнут и по общегражданским основаниям, предусмотренным гражданским кодексом РФ.
Решение о расторжении договора в одностороннем порядке направляется другой стороне в письменном виде с указанием причин расторжения. При несогласии одной из сторон с расторжением договора, спор между ними будет рассматриваться судебными органами.
Возврат земельного участка собственнику осуществляется путем составления акта приема-передачи.
К дополнительным соглашениям по договору аренды, особенно при длительных сроках аренды земельных участком, могут относиться и права арендатора на переуступку права пользования землей, или субаренду.
Под субарендой понимаются правоотношения между арендатором и третьим лицом, в ходе которых арендатор производит уступку своих арендаторских прав другому лицу.
Право на субаренду может возникнуть у арендатора и в том случае, если договор не содержит запрета на переуступку аренды.
При заключении договора субаренды арендатор обязан известить об этом собственника земельного участка. Само соглашение о субаренде практически повторяет договор аренды, но с измененным составом участников. Арендодателем становится арендатор, а субарендатором – третье лицо. С момента подписания соглашения арендная плата собственнику земли выплачивается субарендатором. Она не может быть выше, чем установленная в первоначальном договоре. Это обозначает, что арендатор не сможет получать какую-либо прибыль от субаренды.
Соглашение о переуступке также подлежит регистрации в ЕГРН.
Договор аренды земельного участка
На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .1.5.
Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.2.1.
Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.2.2.
Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.3.1.
Арендатор имеет право:3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.3.1.3.
Предварительный договор аренды
Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2022 год
И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина
Вероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ.
Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.
Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект
аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях»).
По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.
Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания
норм гражданского законодательства.
Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?
Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.
Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.
Существенные условия предварительного договора
Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ.
Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).
Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).
Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.
Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).
В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Итак, для
предварительного договора аренды перечень существенных условий, без
которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе
34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел
«Условия договора аренды помещений» (с.38).
Требование о заключении договора аренды
Первый шаг к заключению арендного договора — подготовка соответствующего письменного требования к контрагенту. К документу предъявляется ряд требований, о которых будет сказано ниже.
Что такое предварительный договор и зачем он нужен
Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.
Порядок заключения предварительного договора аренды земельного участка следующий:
- стороны договариваются об условиях будущей сделки;
- составляют предварительное соглашение, где указывают порядок, срок заключения основного договора и его существенные условия;
- стороны подписывают документ.
Примерная форма предварительного договора аренды земельного участка
Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.
Его примерная форма должна содержать следующие пункты:
| Предмет предварительного договора | Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка. |
| Обязательства сторон | В данном пункте прописываются все обязанности арендатора и арендодателя. |
| Цена | Указывается информация о плате за пользование земельным участком. |
| Вступление договора в силу, его изменение и расторжение | Указываются условия, при которых контракт может быть продлен или же досрочно расторгнут, также содержит информацию о дате начала действия документа. |
| Реквизиты сторон | Содержит информацию об участниках сделки и их подписи. |
Особенности составления договора аренды земли между физ.лицами
Процедура оформления арендных правоотношений граждан практически одинакова с заключением простого договора об аренде.
Однако при этом у соглашения существуют некоторые нюансы:
- в нем должна быть прописана информация о сторонах (полные имена, адреса, данные паспортов);
- если земельный участок представляется в аренду меньше, чем на один год, регистрировать такой договор нет необходимости. Сделка считается заключенной в момент подписания соглашения;
- если участок передается в субаренду, а объект находится в частной собственности, это возможно лишь при наличии согласия собственника;
- сроки аренды не зависят от того, какова категория данного участка.
- в текст документа вносятся паспортные данные и ФИО участников сделки.
Кроме того, если землевладение передается в аренду на небольшой срок, возможно устное заключение договора.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно
Подписывая договор рекомендовано внимательно изучить не только предмет его заключения, сумму и сроки выплат, но также условия досрочного расторжения.
Стандартно ими являются:
- Нарушение обязанностей сторон, в частности своевременного внесения арендной платы.
- Причинение урона плодородности почвы.
- Нарушение санитарных норм, негативно отразившиеся на экологии.
- Потеря актуальности договора.
- Желание одной из сторон прервать соглашение.
- Изъятие участка из собственности муниципалитета.
- Передача права собственности на землю другому владельцу.
В перечень условий расторжения могут быть включены нестандартные пункты, ущемляющие права одной из сторон. Например, владелец оставляет за собой возможность расторжения документа без возмещения ущерба, причиненного арендатору. Поэтому, повторимся, все условия стоит изучить тщательно.
Заключение. Договор аренды земельного участка может быть заключен как между физическими, так и юридическими лицами. Документ составляется в нескольких экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. В аренду разрешено передавать как целые участки, так и их части. Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Достаточно лишь заполнить пустой бланк, скачанный в интернете, добавив в него индивидуальные условия аренды.
Расторжение договора аренды земельного участка
Досрочное расторжение арендных правоотношений допускается:
- по обоюдному согласию участников сделки;
- односторонним способом, посредством обращения в судебные органы.
Положение о возможности расторжения договора ранее установленного срока, должно быть отражено в этом документе. Предусмотрите главные обстоятельства, при наличии которых правоотношения можно прекратить.
Статья 45 Земельного кодекса РФ гласит, что в качестве оснований для расторжения соглашения может выступать следующее:
- ненадлежащая эксплуатация участка;
- задолженность по арендной плате;
- отсутствие возможности эксплуатировать имущество в соответствии с назначением.
Примерная форма предварительного договора аренды земельного участка
Образец предварительного договора аренды земельного участка достаточно легко найти в Интернете.
Его примерная форма должна содержать следующие пункты:
| Предмет предварительного договора | Содержит основную информацию о сделке, а также о намерениях арендатора в использовании земельного участка. |
| Обязательства сторон | В данном пункте прописываются все обязанности арендатора и арендодателя. |
| Цена | Указывается информация о плате за пользование земельным участком. |
| Вступление договора в силу, его изменение и расторжение | Указываются условия, при которых контракт может быть продлен или же досрочно расторгнут, также содержит информацию о дате начала действия документа. |
| Реквизиты сторон | Содержит информацию об участниках сделки и их подписи. |
Предварительный договор аренды земельного участка образец
Предварительным договором аренды является документ, содержащий договоренность между сторонами об условиях, на которых будет заключен основной договор. Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, в противном случае, последний может быть признан недействительным.
Предварительный договор должен содержать следующие основные пункты: предмет договора, размер арендных платежей, порядок расчетов между сторонами, их права и обязанности, дата, до которой должен быть заключен основной договор.
Если дата заключения основного договора (например, договора аренды квартиры) не обозначена, стороны обязаны составить и подписать его в течение года с даты подписания предварительного договора.
При заключении предварительного договора аренды, стороны руководствуются нормами и правилами Гражданского кодекса РФ.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством