Задаток и аванс при покупке недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.
Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.
Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/
Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы. Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка.
[attention type=red]Что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен? Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.[/attention]
Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ. Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке:
- Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
- В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму.
Оформление аванса при ипотеке
Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.
[attention type=green]Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.[/attention]
Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:
- Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
- Снимается копия для предоставления в банк.
- Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
- Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
- Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
- Договор вступает в силу.
С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:
- указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
- указаны покупатели;
- отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
- указана стоимость сделки;
- задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
- отмечены сведения, касающиеся квартиры;
- обозначена ответственность за несоблюдение договора.
Какой задаток берут при продаже квартиры
Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.
Как оформить возврат денег?
Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:
- Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
- Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
- Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.
Процедура оформления сделок
От правильно оформленной документации зависит исход сделки. Чтобы не попасться на мошеннические уловки и не лишиться финансов, необходимо удостовериться, что недвижимость не имеет обременений и долгов. С внесением задатка при покупке квартиры в ипотеку нельзя спешить, даже если жилье прошло всевозможные проверки и является чистым юридически.
Для ограждения себя от незапланированных финансовых потерь, необходимо составить предварительный договор продажи квартиры в ипотеку с задатком или авансом. Алгоритм действий такой:
- выбирается наиболее подходящий способ для сотрудничества;
- определяется сумма первоначальной оплаты;
- осуществляется сбор документов (паспорта, свидетельство о собственности на жилое помещение и т.д.). При необходимости бумаги заверяются нотариусом;
- ставится в известность банк, где планируется взять ипотеку;
- составление и подписание договора, расписки и соглашения (образец договора задатка при ипотеке в разделе ниже);
- собственно оформление сделки: передача наличных или банковский перевод. Закрытие сделки.
Что такое задаток при ипотеке
Задаток предполагает передачу определенной суммы денежных средств перед совершением сделки. Так как процедура купли-продажи с участием заемных средств предполагает длительность оформления (объект недвижимости необходимо оценить и согласовать с банком), многие продавцы ставят внесение предварительного платежа обязательным условием. Однако это выгодно также покупателю, который получает гарантию, что понравившееся жилье не будет продано другому.
Нюанс. Если заемщик передумает покупать квартиру, предоплата остается у продавца. А если последний продаст недвижимость другому лицу либо отменит сделку, он вернет полученную сумму в двойном размере.
Задаток оформляется отдельным договором, который используется для решения спорных вопросов в случае их возникновения и защиты интересов обеих сторон сделки.
Нюансы оформления и подписания
Соглашение о предоплате при приобретении жилья в ипотеку имеет только одно отличие от стандартной сделки – участие банка:
- перед передачей денежных средств необходимо оповестить кредитную организацию о своем намерении внести предоплату;
- необходимо сделать копию документа после его подписания и передать в банк.
Также при приобретении квартиры в ипотеку нужно учитывать следующие моменты:
- у каждого банка или застройщика могут быть свои требования к оформлению документов, поэтому желательно перед передачей финансовых средств взять образцы, согласно которым будут составляться бумаги;
- финансовой организации необходимо представить доказательство совершения авансового платежа – расписку о получении денег, а также выписку со счета (если проводился безналичный перевод) либо копию квитанции (если задаток передавался наличными).
Размер задатка будет вычитаться из первоначального взноса при проведении ипотечной сделки.
В каких случаях можно вернуть аванс
Задаток и аванс имеют разное определение в законодательстве. Аванс при покупке квартиры в ипотеку не возвращается, даже если сделка срывается. Данный момент крайне важно учитывать, чтобы не было проблем с возвратом денежных средств.
Нюанс. Если речь идет об авансе, можно обойтись определением предоплата, так как в законодательстве любой платеж помимо задатка считается авансом.
Исходя из этого, необходимо указывать в договоре, какой платеж передается продавцу – задаток или аванс. Даже при обращении в суд деньги будут считаться авансом, если прямо не указано, что это задаток. В этом случае у продавца нет обязанности возвращать деньги, даже если он решит продать квартиру другому покупателю.
Обязательства сторон регулируются третьей стороной сделки – банком.
Таким образом, оформлять договор аванса при покупке купли-продажи достаточно рискованно, важно обозначать, что передаваемые денежные средства являются именно задатком. В этом случае их можно вернуть, согласно п.2 ст. 381 ГК РФ.
Задаток и аванс: в чем разница
Задаток — это обязательство
Задаток — это сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.
Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.
Вернуть задаток можно только при определенных условиях.
1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Аванс — это предоплата
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.